Много статей не имеет срока устаревания. Есть смысл смотреть и 2011, и даже 2008 год. Политика сайта: написать статью, а потом обновлять ее много лет.
Открыта карта ВТБ для материальной поддержки сайта: 4893 4703 2688 1353.

Рекламодателям! Перестаньте спамить мне на почту с предложениями о размещении рекламы на этом сайте. Я никогда спамером/рекламщиком не был и не буду!
" title="Написать письмо">Написать письмо

Статистика

Пользователи : 1
Статьи : 1316
Просмотры материалов : 4822066
 
Динамика цен на квартиры (23.12.2019). Печать E-mail
2019 - Декабрь
23.12.2019 18:57
Save & Share
Покупка жилья - вещь надежная, если не продавать до конца жизни и самому там жить. Но если продавать или сдавать - превращается в крайне невыгодное мероприятие. Пришло время предоставить немного цифр и графиков. В двух словах: страхуясь от обесценивания рублей приобретением жилья - сам, своими руками, эти деньги и сжигаешь.


Отмечается из жизни несколько событий:
- 2002-2004 год. Цены на жилье резко подлетают - довольные одноклассники-близнецы, купившие квартиру 2 года назад, прыгают от счастья. Начало 2000-х - проникновение банков в рынок жилья в виде ипотеки. Начался бум покупки жилья - цены начали расти бешено, на десятки процентов в год;
- 1.5 года поиска жилья как мониторинг цен: с мая 2018 по ноябрь 2019. Отмечается резкое подорожание жилья в августе-сентябре 2018 (люди сошли с ума и начали покупать, боясь повышения доллара, - но повышения не произошло). Далее - мгновенный спад стоимости в январе 2019 года (причина неизвестна). Спад тут же отыгрался новым повышением цен в марте-апреле (банки ввели закон о заморозке денег на счету: пока дом не построят - застройщик получит дулю).

То есть, имеется четкая предпосылка к росту цен на жилье: увеличение спроса на жилье. То ипотека этому поможет, то закон защиты покупателя от кидал-застройщиков, то страх потерять рубли (в итоге страх породит неверное решение).

Далее есть график увеличения цены жилья по годам, начиная с 2000 года. Добавляем к нему факт, подтвержденный не первую пятилетку: деньги обесцениваются каждые 5 лет в 2 раза (см. статистику ФСГС). И анализируем пятилетки.



Из графика видно, что с 2000 по 2010 год покупать квартиры выгодно. С 2010 по 2015 имеется уже убыль: вложенные в квартиру деньги в рублях - простаивают: даже на вклад под проценты не положишь. В тот момент оставалось еще выгодным: купил хату, отремонтировал, продал дороже, указав цену пониже в договоре с целью уменьшения налогов. Но с 2015 по 2020 - явные прямые убытки при приобретении жилья с целью последующей продажи.

Из графика также видно, что жилье росло вплоть до 2008 года, первого серьезного кризиса после 90-х. И цены на жилье резко обвалились. Далее пошли вверх - и снова кризис роняет цены (2014 года: повышение бакса в 2 раза по факту). С 2014 года идет тошниловка на одном и том же месте ±10%. В кризис, в обратную сторону, растут проценты у банков: клиенты выводят деньги - банки удерживают клиентов высоким процентом. Кризис 2014 года это подтверждает: некоторые банки и под 20% вклады открывали.

На примере моей квартиры за 8.2млн: как вложенные средства превращаются в потерянные, ведь эти рубли заморожены - и с ними ничего нельзя сделать:
- убытки равны невозможности положить эти деньги на вклад 7.5% - 51250руб/мес. Хорошая прибавка к зарплате;
- съем двушки за 35к уменьшает прибавку к зарплате, но эти 35к обманчивы. Хозяйка сама платит за коммунальные услуги 5к - я лишь оплачиваю 3 счетчика. Ее косметический ремонт стареет, как и дом - продажная стоимость квартиры падает, ежемесячный взнос за капремонт растет (это проблема любого собственника жилья). Снимая же жилье, имею отсутствие ежегодного налога на квартиру 6к. Итого: съем двушки за 35к превращается в фактические 29.5к. То есть, чистая прибыль от вклада составляет 21750руб/мес. То есть, даже потеряв работу, - можно держаться на плаву, имея 21.75к/мес. Бедно, но жить можно;
- съемное жилье можно менять, как перчатки. Текущее съемное жилье - 5 (не торопясь - 7, в беге - 3) минут от работы. Есть возможность выбирать вакансию с максимальной зарплатой в любом конце города, хоть за его пределами, - и быть в дополнительном плюсе ежемесячно. В т.ч. из-за отсутствия затрат на транспорт и потерь времени в транспорте.

Но пусть жилье куплено - и ошибку исправить невозможно.

Предположим, сдача жилья в аренду позволяет несколько уменьшить убытки того, кто потратил 8.2млн на покупку бетонной коробки. Но и тут проблемы:
- как выяснилось, сдать за 45к эту однушку не получится - можно за 40к. Имеем 40к в месяц, из которых 5к уходит на оплату коммунальных услуг по личной хате. А также -35к номинальные, которые нужно отдать хозяйке за съемную хату. Итого 0 прибыли. Ну и зачем сдавать квартиру в 15мин езды от работы в высотке, если в итоге прибыль 0руб + риски + жизнь в пятиэтажке;
- пообщавшись с разными арендодателями, включая одноклассника, появились новые вводные. Найти нормального арендатора, который не ушатает ремонт или хату целиком, - сложно. Ремонт/квартиру ушатывают: люди без национальности, дети, подростки, питомцы, бабы - все, кто имеет асоциальные черты быдла или животного. Особенное удивление вызвало то, что ремонт ушатывают именно бабы, как эгоцентрики (не свое - не жалко) - и таких инцидентов набралось от разных людей аж 4шт - максимум от возможного (людей без национальности было 3шт). В частности, в приобретенной хате холодильник и стиральная машина (как выяснилось уже после сделки) - ушатаны арендаторшей несколько нет назад, потребовался ремонт. Теперь за стиральную машину отдельно бояться придется: потечет еще;
- самый огромный риск - у тех, кто сделал евроремонт и сдает однушку не за 30к, а за 55-65к. Иногда там даже двойной залог требуют при заселении;
- в случае кризиса арендная плата за жилье будет снижена, т.к. все приезжие будут покидать город из-за отсутствия работы (целые поезда людей без национальности - отбывают, битком забитые, в ожидании лучших времен). Замкадыши и студенты же объединяются в группы и живут на съемной однушке не по 1 человеку, а по 2-3. Итог - повышенная амортизация ремонта, техники и прочего; при сохраненной или сниженной цене.

Стоит отметить о субъективности графиков цен на жилье - потому что неизвестны критерии отбора информации, и к таким графикам нужно относиться осторожно. Примеры неадекватных графиков (не соответствующих действительности).









Общие итоги:
- я купил жилье для достижения двух принудительно необходимых целей: объединение личных средств в одном месте, невозможность манипулирования ими другими людьми;
- покупать квартиру сейчас (и на протяжение еще N лет), на пике взлета цен, - алогично и опасно. Перерасходы, в сравнении с тем же 2018, составляют миллионы рублей, причем недополученная прибыль здесь не учитывается. Только хитрожопость спасает. Есть подозрение, что стоимость жилья достигла своего психологического максимума, иначе эту многолетнюю тошниловку ±10% ничем не объяснишь;
- сгладить мою ошибку может только факт, что эта квартира не будет продана до самой смерти - и все последующие болтанки с ее ценой меня не волнуют;
- ждите кризиса. За пару месяцев до кризиса поменяйте деньги в доллары (триггеры кризиса вполне видны), чтобы приумножить или сохранить. Во время же кризиса деньги нужно поменять обратно в рубли, заплатив НДФЛ с разницы, - и купить подешевевшее жилье;
- любые советы и манипуляции третьих лиц, связанные с денежными средствами, выбором или решением приобретения жилья (вплоть до прямых родственников) - должны отсекаться резко и жестко, вплоть до мата и посыла на х..й. У стариков заклинило в башке 2 бзика: "90-е вернутся" и "вкладывать в квартиру выгодно и безопасно". Но, по факту, - 90-х уже не будет, т.к. нет изначального железного занавеса. А покупать квартиру - в лучшем случае безопасно, но абсолютно невыгодно: покупается и продается за рубли;
- в долгосрочной перспективе, доллар - лучшее средство хранения той части средств, которая не используется для получения прибыли. В случае с 8.2млн рублей - нужно было с 4.1млн снимать проценты, а другие 4.1млн обернуть в доллары (в ноябре был крайне низкий курс). И тогда есть уверенность в завтрашнем дне, даже если проценты не перекрывают съем жилья, даже если цены вырастут в 2 раза из-за выросшего в 2 раза доллара;
- а можно еще круче. Апартаменты 18-21м2 как постоянное жилье. В мае 2018 они стоили 2.4млн - и подорожали в процентах сильнее любого другого жилья. И 5.6млн остается на руках. Апартаменты тоже можно сдавать, если что, за 15-20 тысяч;
- а мой итог - недостаток денег на ремонт (нужен миллион, оказывается), срочный переезд со съемного жилья в постоянное себе в убыток (досрочное расторжение договора - штрафы), неуверенность в завтрашнем дне (денег немного). В следующем году надо рассмотреть возможность 2-й официальной работы или усилить халтуру.
Обновлено ( 24.12.2019 19:00 )
 
 

Последние новости


©2008-2020. All Rights Reserved. Разработчик - " title="Сергей Белов">Сергей Белов. Материалы сайта предоставляются по принципу "как есть". Автор не несет никакой ответственности и не гарантирует отсутствие неправильных сведений и ошибок. Вся ответственность за использование материалов лежит полностью на читателях. Размещение материалов данного сайта на иных сайтах запрещено без указания активной ссылки на данный сайт-первоисточник (ГК РФ: ст.1259 п.1 + ст.1274 п.1-3).