" title="Написать письмо">Написать письмо
Много статей не имеет срока устаревания. Есть смысл смотреть и 2011, и даже 2008 год.
Политика сайта: написать статью, а потом обновлять ее много лет.
Открыта карта ВТБ для материальной поддержки сайта: 4893470220568296.

Рекламодателям! Перестаньте спамить мне на почту с предложениями о размещении рекламы на этом сайте. Я никогда спамером/рекламщиком не был и не буду!
Ваш IP: 34.228.41.66
Вы подарите мне деньги на развитие этого сайта? Номер карты указан зеленым цветом.
 

Статистика

Пользователи : 1
Статьи : 1092
Просмотры материалов : 3818465
 
Покупка жилья снова навернулась (27.11.2018). Печать E-mail
2018 - Ноябрь
27.11.2018 00:00
Save & Share
Несмотря на адский кризис рынка жилья для покупателей, почти удалось урвать квартиру с хорошими (но не идеальными) характеристиками. Почти, да... Опять человеческий фактор все испортил.

Было переламывание себя в плане критических ТТХ жилья и мировосприятия. Отчаянные времена требуют отчаянных мер. Причем спорные именно такие ТТХ - что или пан, или пропал. Мог в итоге потратить 7.1млн или чуть меньше - да здравствует, доширак.

Касательно главного свойства жилья, дальности от метро:
- однушка рядом с метро, с ремонтом (необязательно евро) и метражом от 38м2 ("заселяйся и живи" в истинном смысле данной фразы) стоит 8-11млн, и это крайние станции метро "медведково-алексеевская". Бешеные цены, неадекватные. При этом капремонт может быть не за горами - и весь евроремонт будет испорчен;
- в центре такая однушка стоит 30млн и выше;
- в обратку, в Мытищах такая квартира стоит уже 5.5-6.5млн (близость к электричке уже идет как плюс), в Пушкино - 3-4млн, в Ивантеевке - 2.3-2.7млн.

При такой разницы в цене случаются казусы. Есть квартиры в Москве, не рядом метро и рядом с метро. До работы некоторым людям добираться из таких квартир 1.5 часа (пилить через весь город под землей). И тут выныривает такой хмырь, купивший квартиру не за 8млн в Москве, а за 2.3млн в Ивантеевке, - и дорога до той же работы у него занимает 1.5 часа. Итог - замкадыши ненавидят москвичей за их прописку, москвичи ненавидят замкадышей за их изворотливость. Так почему бы мне не стать москвичом-замкадышем внутри МКАДа?

Но перед тем, как описать свой хитрожопый план, стоит описать моменты московского и именно подмосковного жилья (для работающего человека):
- московское жилье имеет прописку - лужковская прибавка к пенсии. Но настолько ли она важна теперь, когда пенсионный возраст подняли - и большинство мужчин до пенсии тупо не доживут? Плюс замкадышам;
- оказывается, все платежи за квартиру в Подмосковье дороже, чем в Москве: электричество, вода, газ. То есть, покупается квартира за меньшие средства - и начинается ежемесячная переплата. Плюс поездки на электричках не бесплатные. У нас есть парень, который ездит за 460руб только за электричку (Александров-Москва-Александров); плюс до электрички надо добраться, плюс от электрички до работы. Примерно 15000/мес и хренова куча часов жизни уходит в никуда. За эти деньги можно снять комнату в Москве, рядом с работой, - но ему жена (килька несчастная!) не разрешает. Плюс москвичам, в перерасчете затрат лет за 30;
- далеко не всегда у замкадышей воздух чище, чем в Москве. Экологичные участки в районах Москвы присутствуют; как большие, так и маленькие (Ясенево-Битца - так вообще деревня в лесу). У замкадышей скоро построят 4 мусоросжигательных завода, а из Москвы ликвидируют 1-2 (логично: пространства больше, плотность и количество населения меньше). Жители Волоколамска, Балашихи и прочих подмосковных городов уже задыхаются от мусорных свалок - ну, перевезут их к другим городам поближе (а дальше что?). Причем сам процесс ежедневных поездок до свежего воздуха в Подмосковье представляет квест из двух вариантов. Многочасовых пробок и вдыхания выхлопных газов прямо с трассы в максимальной концентрации (салонные фильтры спасают от именно крупных механических частиц, но не от химических). Или из давки в электричках с дефицитом кислорода (которые, оказывается, еще и не всегда отапливаются). Ничья пусть будет;
- московская квартира - актив в любые времена, даже если цены за квадратный метр упадут (надежно, но невыгодно). Можно всегда, в случае форс-мажора по деньгам, быстро продать квартиру в Москве и купить в Ивантеевке. Продать квартиру в Ивантеевке уже не получится: бомжевать придется или жить в деревне Кукуево, ведь только там жилье будет дешевле. Плюс москвичам;
- московские квартиры, в случае подорожания квадратного метра, дают больше прибыли, чем подмосковные (испытано на себе!). Именно в московских квартирах выгодно купить убитую хату, сдавать 5 лет, а потом отремонтировать и продать: повышение цены на миллион при именно грамотном ремонте в 250к не отражается сильно на цене квартиры в процентах - а разница по внешнему виду огромная. Плюс москвичам.

Теперь о плане. Много раз в жизни подтверждалось, что если думаешь не как все и делаешь не как все - в итоге имеешь большой профит, приобретая якобы неликвид как ликвид для себя. Что если отменить самую главную характеристику, определяющую стоимость и удобность жилья: близость к метро? Если ранее искалась квартира-универсал, которая в случае увольнения с текущей работы позволит пешком ходить до метро, - то теперь начала искаться квартира узкоспециализированная, заточенная под текущую работу: все равно же конечная цель - улучшить дорогу до работы, избавившись от метро полностью (и, желательно, навсегда).
А если уволят - искать работу именно по пути определенного транспорта: трамвая. Как показывают тестовые заезды на 17-м трамвае, они ходят и часто, и быстро (как метро); плюс произошла замена почти всего парка трамваев на новые (как в метро) - маршрут актуальный, и никто отменять его не будет в будущем (как и метро). При этом несколько светофоров по пути не делают особой разницы с метро: в метро тоже можно постоять, например, между Калужской и Новыми Черемушками из-за вклинивающегося лишнего состава впереди.

То есть, расстояние от метро начинает измеряться уже не метрами, не минутами - а остановками, именно трамвайными. И вот, интересная штука: квартира в одной трамвайной остановке от метро и нулем остановок от метро - не имеет принципиальной разницы в цене. Две остановки - уже дешевле. Три - еще дешевле. Четыре - еще дешевле. А дальше - бред: становятся примерно одинаковыми по цене. Например, есть квартиры между железной дорогой и Ярославским шоссе (бвеее!), далеко от метро - а продаются по цене как относительно близкой к метро. Или квартиры непосредственно рядом с промзоной и в километре от нее - по абсолютно одинаковой цене.
И вот, 4 трамвайных остановки: это примерно 5-6 минут разницы в дороге; при этом не пешей, а трамвайной. А квартиры уже дешевле на 0.9-1.2млн. Существенная такая разница за лишние ~48 часов в год в трамвае. Только у трамвая есть плюсы:
- нет пробок - отсюда и быстрое время доставки;
- нет подземных переходов - сел и поехал до места назначения по единственной ветке;
- меньше шума, больше кислорода, больше света, нет сквозняков, кондиционеры откалиброваны - можно сидя читать книги хоть зимой, не боясь простуды. В метро же сидя - ноги продувает стабильно, независимо от времени года; а в некоторых новых вагонах можно промерзнуть до мозга костей, независимо от места и позы. И всегда ржу над девками, которые жертвуют здоровьем ради показа красоты своих ног, т.к. это нелогично (да и кривые ноги порой). А с новыми вагонами-морозильниками еще и небезопасно.

Раз разница в цене ощутима - при ограниченном бюджете (всех покупателей с ~7.5млн сейчас считают за нищебродов) можно больше варьировать с другими характеристиками жилья. И итогом выбора стал такой вариант, который ранее, при старых критериях отбора, был просто выброшен. Происходит еще более глубокий отказ от мышления большинства. Если в первый раз это была квартира на кладбище рядом с метро (нехилый дисконт в 2.1млн, когда кладбище становится плюсом: тишина, отсутствие людей и посторонних глаз), то сейчас - отказ от близости метро вообще. Что же пошло в плюсы в выбранном варианте (это та самая квартира, по которой ранее текли слюни, №3 в архиве):
- серия дома П-47, отличающаяся улучшенной планировкой (больше лоджии, кухня, ванна), чем в П-46;
- капремонт окончен с перерывом не менее чем в 16 лет;
- евроремонт есть евроремонт полноценный. Единственная хозяйка, готовая предоставить документы на закупку материалов после аванса и одновременно оставившая материалы в запас (трубы ПВХ стояка, краска для внутренних работ по стенам, плинтуса, плитка и т.д.). Это самая четкая трактовка фразы "заезжай и живи" - а переустройство в виде душевой кабины легко узаконить. Фишка в том, что весь ремонт понравился полностью, что бывает крайне редко. Хотя и даже здесь строители натупили: ну кто, кто делает розетки над кухонной плитой;
- 44м2 общая площадь однушки - почти наибольшая по нескольким районам, без учета ЖК. 21.5м2 комната, 9м2 кухня, 5м2 лоджия (метр в лоджию ушел из коридора, если сравнивать с П-46). Квартира может быть спокойно переделана в двушку и годится для именно комфортного проживания двух человек. Можно установить мелкое производственное оборудование вроде токарного станка;
- возможно увеличение жилой комнаты до 25м2 посредством законной перепланировки (изначальные ее размеры это позволяют). И/или создание 2-хкомнатной квартиры 10+15м2;
- относительно легко поставить машину, с учетом дома по соседству. Плюс две охраняемые стоянки, где есть вероятность купить гараж или ставить машину по 100руб/сутки (возле метро было по 200руб/сутки);
- западные окна - отсутствие убийственного солнца в летнюю жару - не нужен кондиционер и возня с ним;
- альков, естественно, есть. Это дает возможность вешать в комнату люстру с лампами, направленными вниз, - в итоге темная зона смещается с пола в потолок; и все будет освещено ночью как днем: оптимальное освещение без дополнительных энергозатрат. То есть, не требуется вторая люстра, как хотелось ранее (хотя, если бы не натяжные потолки, можно было влепить и две). Это возможно, благодаря евроремонту: отверстие для люстры грамотно расположено прямо по центру квадратной части комнаты (как будто альков отсутствует);
- 9 этаж из 12 (жаль, что не 11-12);
- крайне развитая инфраструктура в радиусе 150м: МФЦ, перекресток, две пятерочки, пункт сдачи анализов, парикмахерская, две аптеки, макдак (фууу!). Химчистка и почта в 260м. Поликлиника в доступности наземным транспортом, суммарно пешком 300м. Жаль, филиала ашана нет: это был бы феерический плюс - хоть от машины отказывайся совсем;
- встроенная кухня, шкаф-купе - все новое. Как бонус, выбил себе кровать, стиралку и холодильник - но об этом позже;
- дверь металлическая со штырями по всему периметру и с отдельным внутренним замком.

А вот и минусы:
- через 58м стоит такой же дом. Дом спасает от солнца в лицо вечером. 9 этаж спасает от тьмы, создаваемой домом (выяснилось при осмотре вживую), - но не спасает от назойливых глаз. Выход один: перековать себя в плане пофигизма к окружающим, потому что жалюзи и занавески будут отнимать свет из окон. Пусть смотрят, как я паяю в комнате или занимаюсь химией - мне пофиг, могу стриптиз станцевать. Хотя, читал в интернете про людей, которые покупают такие квартиры, чтобы... подсматривать за другими! Говорят, тюль не спасает от любопытных глаз. У каждого - свой предел по метражу - кому-то дом в 128м может показаться адски близким. Знаю человека, который живет в 20м - и ему фиолетово;
- в 100м от подъезда располагается горизонтально оживленный проезд Дежнева. 4 раза приезжал к нему - и все 4 раза он воняет: машин хватает. От шума машин загораживает дом. Белый шум, а закроешь окна - тишина; доказано отражение шума улицы от более дальних домов. От газов должен косвенно спасти 9 этаж. Суровые челябинцы, норильчане: не надо ржать, что я испугался 7-полосной дороги. В принципе, это тема для следующей научной монографии: "Оценка эффективности существующих приборов борьбы с выхлопными газами в многоквартирных домах". Приборы дорогие, расходники дорогие, анализы воздуха дорогие - но я попробую. Если анализы воздуха, зимний и летний, покажут норму по квартире будущей - это будет полная победа в приобретении жилья, останется только до пенсии 32 года не менять работу;
- нет грузового лифта (2 пассажирских). Это - удел всех домов серии П-46, П-47. При этом жильцы утверждают, что им удавалось возить на пассажирском и холодильник, и стиральную машину, и шкаф-купе (занимающий абсолютно все пространство в коридорном алькове, вплоть до потолка!);
- одна неузаконенная перепланировка (изменение материала задней стенки санузла), два неузаконенных переустройства (душевая вместо ванной, отсутствие полотенцесушителя). Возможно узаконить;
- владелец - бабка 70 лет. При заключении договора будет требоваться экспертиза психиатра из института Сербского на момент подписания договора, - стоит 10к.

Хозяйка жилья тоже оказалась хитрожопой. Ее торг касательно разных моментов, и даже мебели, - говорит о том, что продавец не мошенник: квартирный вор на мелочи не разменивается и стремится ускорить сделку. Самый главный спор был касательно уплаты ей налогов с продажи жилья. Она заявила, что хочет иметь в договоре минимальную сумму, чтобы с минимальной суммы заплатить минимум налогов (не имеет своего ДКП?). С 7.1млн у нее будет 660тыс (13% с (суммы минус лям)). Исходя из разрешенных 70% от кадастровой стоимости, налогов будет уже на 440тыс - экономия для нее (читай, прибыль) 220тыс. Я предлагал эти деньги разделить пополам (-110тыс к цене квартиры мне, -110 к сумме налогов ей) - но она отказалась, предложив за эту сумму просто оставить всю мебель и бытовую технику в квартире. То есть, отдается б/у мебель, холодильник и стиралка - за, ни много, ни мало - 220тыс. За 220тыс я квартиру новьем обставлю, по всему периметру. Уступил я. Потому что - абзац ниже.

А теперь для сравнения: можно было купить в Свиблово убитую котом хату за 7.4млн на Беринговом проезде 3. Вбухать в евроремонт 0.8-1млн и вытрахать им себе мозг. А капремонт - последует и не быстро, и не медленно: в 2024 году. То есть, за исправления дефектов, созданных рабочими во время капремонта, выложишь еще 0.1-0.2млн (не будешь же жить в обоссанной хате 6 лет). Итого 8.3-8.6млн. За 38м2, а не 44м2 (без балкона - 36.5м2). И из именно больших плюсов этой хаты - только близость к метро: квартира находится в 3 подъезде - в близости Енисейской улицы и Нового Берингова проезда (66м и 54-330м), в близости железо-бетонного завода (600м). А напротив - 9-этажный дом, в 80м. 13 этаж от газов не спасет, т.к. дом - именно первая линия. Вот и получается, что за экономию 7 остановок на трамвае (3 до бабушкинской и 4 до дома - ~10мин, не отрывая жопу от сиденья), грузовой лифт и близость к метро платится 1.5млн - и в ущерб метражу в придачу. Это 3 года жесткой экономии на всем.

Но, в целом, нельзя указывать меньшую стоимость в ДКП:
- выгода только для продавца (именно существенная, а не б/у "мебель в подарок" покупателю в ответ);
- это сейчас нет НДФЛ на квартиру старше 3 лет. Ой, нет, уже пяти теперь (№382-ФЗ от 29.11.2014 и ст.217.1.4 НК РФ): это не борьба государства с преступностью - тупо большее количество людей заплатят налогов. А могут и 10 лет сделать, и 20. Налог на бездетность пытались протолкнуть в 2018 году. И получится: купишь хату за "4млн" - а придется продавать уже за 7млн в договоре, т.к. покупатель будет против; здравствуй, высокий налог.

А дальше случились перлы, на которых можно подтвердить некоторые тезисы:
- если риелтор или хозяйка баба - жди беды. В прошлый раз меня баба-риелтор прокатила, когда я в ливень добрался до просмотра квартиры, а ее там не оказалось (потом обвиняла меня в отсутствии "контрольного звонка", хотя это ее прямая обязанность). Продавщица просекла фишку, когда я уступил ей на налогах, - и после обсуждений всех условий на 7.1млн (был уговор уже!) резко повысила цену на 200к и отказалась отдавать мебель. Типа, и здесь уступлю. Потом выяснилось: она продала невыгодно вторую квартиру - и пытается выехать на мне. И не только на мне: судя по новому ID объявления - риелтор сменился; судя по недовольству старого риелтора - она его на бабки кинула, расторгнув договор. В итоге, я ей прямо сказал: старые условия и точка - и именно сегодня был получен окончательный отказ - а я принципиально не буду переплачивать;
- риелторы именно мешают сделке. "А там есть полотенцесушитель?" - "Ждите, я у хозяйки спрошу" - сутки навылет на каждое "ждите", т.к. риелтор не кидается сразу звонить хозяйке. Если бы не эта риелторская возня - я бы успел взять квартиру до фокуса хозяйки выше;
- профессионализм обоих риелторов низок, причем моего (навязали родственники принудительно) - тоже. Первый честно признался, что его роль - балабола, манипулятора, примирителя хозяйки и покупателя (все юридические моменты выполняются другим специалистом агентства недвижимости). Вторая - то предлагала мне квартиру в алтуфьево (где 2 мусоросжигательных завода и даже не спросив мои критерии), то задавала вопрос: "А ты позвонил ее риелтору?" (какого фига я должен звонить, если нанята на услугу "сопровождение"), а еще был перл "ой, я забыла позвонить, завертелась вся";
- риелторы, нахрена вы нужны, почему вы не отмираете?! Ответ прост: такой же, что и для любой религии. Есть 2 особенные категории населения. Которые слепо верят в профессионализм риелтора и его юридическую ответственность (случай моих родичей, "авторитет"). И которые не могут самостоятельно справиться ни с оформлением документов, ни понять простой рынок недвижимости, ни даже параметры жилья для себя понять (чтобы тоже "авторитет" им все разжевал и в рот положил - за дополнительный паек). Они выбирают риелтора, потому что "так делают все", не удосужившись проанализировать данную "профессию", а ведь дело касается миллионов рублей.

Можете подумать над приобретением данной квартиры, если не жалко платить 7.3к. Эта квартира все время балансировала между "да" и "нет" - хозяйка сама вогнала гвоздь в гроб моего желания: на мой взгляд, уже дороговато (не забываем про действующую промзону в километре севернее).

Напоследок перл, произошедший рядом с кладбищем на Олонецком проезде. Я ездил и нюхал воздух в разных районах, чтобы оценить именно реальную розу ветров и рассеивание выхлопных газов, в зависимости от расстояния. Оценивался также уровень шума. Иду по Олонецкому, нюхаю. И тут понимаю, что слишком тихо (далеко зашел) - нужно снять капюшон. А иду быстрым шагом, а рядом стены кладбища, полутьма - и мне навстречу идет мужик. И капюшон я сбросил импульсивно, мгновенно, т.к. вышел на режим быстрой ходьбы - и только потом заметил этого мужика. С учетом того, что взгляд у меня, действительно, тяжелый - мужик наложил кирпичей: "какой-то гопник в полутьме резко сбрасывает капюшон и смотрит на меня". Вот она, деморализация: когда 50-кг дрыщ пугает до смерти тушу в 130кг. Думал, вот, реально: развернется и побежит сейчас. Или описается.

На Олонецком пахнет меньше, чем на Дежнева.

К слову, об Олонецком проезде, д.4. Когда ушла квартира мечты на кладбище - рассчитывал на появление аналогичной квартиры в этом доме. И появилась (файлы в архиве, для сравнения докризисного и кризисного предложений); однако ее состояние сильно хуже, на 300к дороже, деревянные окна (+200к при ремонте), вид из окна - сплошь придомовые деревья (мало света в любое время года: деревья стричь нельзя). Деревянные окна не дают дожить до капремонта: сифонят при старых советских батареях малой площади (я помню их, даже спустя 9 лет). То есть, ремонт нужно делать сразу - потом будет капремонт 2021 года - потом устранять его последствия. Для меня такой вариант оказался невыгодным.
Однако если кому-то это не критично - рекомендация к приобретению данной квартиры остается. Квартиры на данном пятачке "олонецкий-енисейская" очень дорогие. Это самый экологичный пятачок с Медведково по Останкино - 7.6млн за 36м2, 8.5млн за 38м2 - при условии, что расположение имеет и минусы (почта и поликлиника далеко, инфраструктуры в 300м - никакой). И кладбище с его плюсами - классный шанс купить ликвидное дешевое жилье, большого метража, с тихими соседями, с чистым воздухом и парком. Посчитайте вероятность появления еще одной квартиры в этом доме: из 336 квартир отметается половина двушек, отметаются этажи ниже 7-го - остается всего 84 квартиры. Какова вероятность, что в ближайший год хоть одна из них выставится на продажу? Какова вероятность классного вида из окна, если он классный именно из последнего подъезда (в этой квартире - предпоследний)? Ну, выскочила квартира за 8.2млн, ну скинул он до 8млн - но и эта квартира не стоит этих денег.
Действуйте, торгуйтесь. Потом деревья неожиданно ночью упадут - и будет классный вид из окна, если не смотреть вниз.

Еще обратил внимание, что много продаваемых квартир - южные и юго-восточные по окнам. Неужели людей так достает летняя жара, и когда солнце светит четко в квартиру на протяжение всего дня? На самом деле, на работе окна как раз на ЮВ - летом это ад без кондиционера. И если бы у моей квартиры были окна на юг, и обзор загораживал дом - этот дом-заградитель шел бы как реальный плюс.

Идеального жилья не существует. Советы ждать идеала и терять драгоценное время не имеют ценности; хоть это и не значит, что стоит покупать 5-ю же квартиру. Все равно будет что-то не так. С "моим" жильем еще были такие перлы.

1. Заявление "капитальный ремонт". Казалось бы, согласно сайту капитального ремонта, до него еще 16 лет - значит, капремонт был. А вот хрен: в моем прежнем месте жительства, в доме серии П-3, капремонта не было, сколько себя помню. При этом дом 1976 года - и капремонт будет лет через 15. Особенности такого жилья - вмонтированные в стены трубы отопления. В случае капремонта их не меняют, а тянут новые, дырявят потолки и полы.
То есть, в объявлении указана ложь о проведенном капремонте. Вроде бы, критично (покупка 35-летних коммуникаций по цене 0-летних); а, вроде бы, и нет;

2. Собственно, отсутствует полотенцесушитель в ванной! Из всех, абсолютно всех квартир, это событие - первое. За 2 просмотра я даже не догадался обратить на это внимание практически до момента внесения аванса. Хозяйка осознанно удалила его и замуровала остатки труб в стенах (внимание) из эстетических соображений. Как будто электрический полотенцесушитель такой прям красивый: они выглядят одинаково! А еще он жрет электричество! 40Вт/ч - это 30кВт/мес - 200руб впустую. В перерасчете на 30-летнее владение квартиры - получаются нехилые 72000руб, и это без учета инфляции (нужно считать реальными деньгами, настоящими). А есть полотенцесушители и по 300Вт!
И дело не в деньгах (хотя за отопление продолжается оплата в том же объеме). Ванная комната получается холодной, неудобно сушить бытовые тряпки, вентиляция ванной становится хуже из-за потери конвекции горячего воздуха вверх, опасность плесени и грибка (конвекция и тепло препятствует их образованию).

Однако. Тут 72к, там 72к, сям 72к - и квартира плавно становится неликвидом. Такие случаи тоже были. Накапливался такой список косяков - что ну это предложение в попу.

Продолжающийся путь приобретения жилья ставит под сомнение стереотипы, которые используются при оценке параметров жилья:
- так ли важна близость к метро, если дальность в 4 остановки экономит полтора миллиона налички, а ремонт - в подарок;
- так ли важно метро в принципе, если трамваи ходят ничуть не хуже. Так ли важна работа вдали от дома - может, сменить ее на близкую (это вам вопрос, не мне);
- не искажено ли в большую сторону общее представление об экологии Москвы, в контексте превышения ПДК и воздействия на человека. Что если это такая же обманка, как "грязная" водопроводная вода и "чистые" овощи-фрукты с огорода - легко опровергаемые с помощью анализов и детекторов. Хоть и никто не спорит об экстремальных местах, вроде непосредственной близости к МСЗ. В будущем сделаю 2 анализа воздуха по будущей квартире: зимой -20 и летом в жару (безветрие) - экстремальные условия дадут лучший результат;
- не всегда указание неполной стоимости в договоре есть признак обмана. Не всегда квартира в собственности менее 5 лет является бракованной. Скорее, к таким квартирам нужно относиться просто с осторожностью;
- вопреки общественному мнению "покупатель всегда прав", при покупке жилья - покупатель всегда уязвим. Продавец может выставить объявление и сидеть на попе ровно, устраивая показы хоть по 8 человек за раз. Жилые помещения возвращаются в собственность продавца по суду сразу, а обманутый покупатель будет деньги ждать десятилетиями. Деньги сложно перемещать для совершения сделки к месту назначения; покупателю же достаточно деньги из ячейки положить на счет в почти любое время и перемещать виртуально. Покупатель оформляет документы на себя, а продавец - от себя: именно покупателю нужно проверять "юридическую чистоту" квартиры продавца и его документов. А все просто: действия происходят на территории продавца - вы там всего лишь гость.

А еще осознание пришло, причем на практике:
- у совмещенного санузла есть преимущества перед раздельным не только в полезной площади (нет лишней стены). Т.к. комната обогревается полотенцесушителем - стульчак зимой гораздо теплее;
- откуда метро берет воздух? С автострад, т.к., в основном, идет вдоль улиц. Весь выхлоп автомобилей засасывает вентиляция метрополитена. Если в новых вагонах фильтры чистят хреново - то хорошо ли чистят воздух фильтры улицы? И есть ли они вообще? Может оказаться так, что 1.5-часовая поездка от работы до ясенево с целью экологии - ничем не отличается от замкадышей, мчащихся к свежему воздуху в пробках: токсическое (много)часовое отравление концентратом выхлопа;
- плюсы отсутствия тамбура: нет лишнего замка, который всегда покупается дешевый и ломается каждые 4-6 лет, потому что соседям жалко денег на хороший. Не нужно мыть пол в тамбуре.

(добавлено 29.11.2018) Понастроили храмов! Хорошая квартира есть (там даже туалетный душ предусмотрен) - но чертов храм с колоколами совсем рядом и прямо в окнах! Пришлось на такой квартире поставить крест.

Предновогодний рынок жилья ужасен. Люди вывешивают объявления, полностью закрывая глаза на его крупные недостатки (дом напротив, храм, химзавод, проезжая часть, кот). Участились объявления с фразой "экологически чистый район", не имеющие ничего общего с реальностью. Попадаются объявления не то, что только с фото дома - но даже вообще без фото (риелторы совсем страх потеряли уже). Практически поголовно объявления продаются выше максимальной оценки ЦИАН.

Повезло еще, что хозяйка повысила цену за несколько часов до внесения аванса. После внесения я бы мог попасть в неприятную ситуацию. Причем дело не в сложности возврата аванса. Если бы была сделана проверка документов на эту квартиру, а потом хозяйка меня слила - я вынужден заплатить своему риелтору за успешно оказанную услугу проверки квартиры, ставшую бесполезной.

Не совсем отпустила эта хата, по ходу.

(добавлено 01.12.2018) Наконец-то нашел различия в лоджии и балконе. Лоджия утоплена в дом, балкон выступает из дома. Лоджия безопаснее и теплее. В объявлениях риелторы пишут лоджия - на деле балкон (и наоборот); отсюда и путаница в голове возникла.

(добавлено 07.12.2018) Терзают смутные сомнения. А не был ли я бесплатной рабочей силой для этой квартиры. Я производил анализ этого жилья примерно месяца 2, вел переговоры с риелтором (считай, с хозяйкой: информация-то ей передавалась). Они, на основе данной информации, скорректировали цену на жилье в большую сторону тогда, когда это стало необходимым. Ведь они уже знали:
- перепланировки, действительно, легко исправить (согласно законодательству);
- косяки в объявлении, отпугивающие покупателя (фейловый намеренный или ненамеренный ввод в заблуждение) - не возьму я, так по скорректированному объявлению возьмет другой;
- присутствие документов от ремонта является именно отличительным плюсом, в сравнении с другими квартирами;
- предварительно плохая экология по району, акцент на которой делать для покупателя не стоит.

Также поговорил с людьми, делавшими ремонт в однушках без выравнивания стен. Такой ремонт не может стоить 1млн рублей, - но такой ценой он был заявлен той хозяйкой. Т.к. я не успел внести аванс - я не получил доступа к документам с целью калькуляции стоимости материалов ремонта. Возможно, после использования математики, а не субъективизма и слов хозяйки, я был сразу развернулся и ушел сам.

К слову, в 150м от этой квартиры продавалась аналогичная по метражу за 6.3млн. Ее уже взяли, но это - флаг присутствия хоть какой-то логики в абзацах выше. Дождаться спада активности рынка, взять квартиру в этом районе в верхней части относительно проезда Дежнева - и дело в шляпе. С учетом того, что денег у людей уже не будет (все покупатели на истерике от повышения доллара и конца года сольются именно в этом месяце), и ремонт может выйти подешевле.

Началось! На левую симку, заведенную специально для спамеров-риелторов, начали поступать не предложения о приобретении конкретного жилья (как это было летом) - а именно звонки "давайте заключим договор". При этом может быть как человек на том конце, так и автоответчик. Абсолютно все звонки - мутные; а автоответчик вообще заливает: "быстро выберем, комфортно довезем, подробно покажем". Ни в коем случае нельзя, чтобы риелтор довозил своего клиента до квартиры: клиент сам должен чувствовать путь до жилья. А то и вовсе окажется, что его не на ту улицу привезли.

(добавлено 10.12.2018) Написал в метрополитен сразу. Вопрос касался качества фильтров вагонов и механизма очистки уличного воздуха. Ответа - не последовало (прошло уже 2 недели).

Ранее я попробовал на сайте вомен-сру создать несколько тем, затрагивающих жизненные вопросы, - задавая их логично и последовательно. В результате - сначала были удалены сами вопросы, а потом я был забанен. У ЦИАНа тоже есть что-то типа форума - и я случайно наткнулся там на статью начала 2018 года с заголовком: мол, жилье будет только дешеветь. Написав комментарий о том, что содержание статьи действительности не соответствует (то, что стоило летом 6.4млн - сейчас стоит 6.9млн), - сначала было удалено сообщение. Написал другой с другим содержанием - и начался срач. Продолжать не стал. Полгода учебы по курсу философии науки дали хороший посыл. Если кто-то говорит об оптимальности - требуй критерии оптимальности, если кто-то говорит о снижении цен - требуй промежуток времени, и в таком духе. В статье время указано не было - и очередной "эксперт" дает себе огромное преимущество, трактуя статью как актуальную в то время года, которое ему выгодно. Ну и, в очередной раз, подтверждается квалификация "экспертов" и прочих нострадамусов.

В широкой прессе никогда не будут показывать нужную информацию, причем не только из-за отсутствия профессионализма. Как с биткоинами: как только начали о них говорить - они стоили уже по 5-7 тысяч долларов, рисковать и срывать большие куши уже поздно; или возможно только за счет вливания новых игроков - вот новостные каналы и подоспели (а производителям видеокарт профит-то какой). Или когда власть уверяет в новостях, что держать в долларах накопления невыгодно - значит, нужно срочно бежать и покупать: вырастет с некоторой временной отсрочкой. Или когда заставляли водителей клеить знак "шипы" на заднее стекло (при этом по другому формату, заставив обновиться всех) - значит, не надо клеить: 100% кто-нибудь наварится на тебе - а недавно этот знак раз и отменили. Наварились и отменили только тогда, когда рынок насытился: в начале зимы, когда все переобулись уже и обклеились.

Да и мой прогноз снижения цен в марте месяце имеет под собой лишь статистику прошлых годов. А вдруг эта хата за 7.3млн будет стоить в марте 8? И я балда, что не взял ее сейчас.
Обновлено ( 10.12.2018 21:24 )
 
 

Последние новости

©2008-2018. All Rights Reserved. Разработчик - " title="Сергей Белов">Сергей Белов. Материалы сайта предоставляются по принципу "как есть". Автор не несет никакой ответственности и не гарантирует отсутствие неправильных сведений и ошибок. Вся ответственность за использование материалов лежит полностью на читателях. Размещение материалов данного сайта на иных сайтах запрещено без указания активной ссылки на данный сайт-первоисточник (ГК РФ: ст.1259 п.1 + ст.1274 п.1-3).