" title="Написать письмо">Написать письмо
Много статей не имеет срока устаревания. Есть смысл смотреть и 2011, и даже 2008 год.
Политика сайта: написать статью, а потом обновлять ее много лет.
Открыта карта ВТБ для материальной поддержки сайта: 4893470220568296.

Рекламодателям! Перестаньте спамить мне на почту с предложениями о размещении рекламы на этом сайте. Я никогда спамером/рекламщиком не был и не буду!
Ваш IP: 54.163.20.57
Вы подарите мне деньги на развитие этого сайта? Номер карты указан зеленым цветом.
 

Статистика

Пользователи : 1
Статьи : 1076
Просмотры материалов : 3738391
 
Покупка квартиры прервана (16.09.2018). Печать E-mail
2018 - Сентябрь
16.09.2018 00:00
Save & Share
Прервано приобретение жилья после неудачного стечения обстоятельств: блокировка родственниками приобретения выбранного ликвидного жилья, обвал рынка недвижимости, потеря всех ликвидных предложений, нехватка ресурсов на поиски альтернативы, попытка приобретения условно-ликвидного жилья за неимением выбора - и итогового провала. Остается описать новые нюансы приобретения жилья, которые возникали в процессе поиска.

К слову. Во время резкого увеличения спроса и падения предложений на жилье чувствуешь себя необычно. Если до кризиса риелторы периодически звонили на купленную левую симку с целью предложения услуг и вариантов жилья - то сейчас они как вымерли. На хрен никому не нужен со своими 7.5млн, нищеброд!

Рынок жилья умер окончательно. Неликвид (квартира у широкой проезжей части) вскочил по цене с 6.4млн до 6.9млн. Сейчас покупать жилье - как покупать доллары на пике взлета.


Сначала еще 4 квартиры (их PDF), которые сначала приглянулись, но потом были отсеяны. Они сняты с продажи и выставляются лишь из оценочных соображений.

1. Радужная улица, дом 16. П-46, чешский проект, с альковом. Квартира 40м2 с возможностью увеличения площади до 48м2 за счет лоджии 8м2 (не учтена в общей площади в свидетельстве о праве). Утепление и звукоизоляция лоджии, удаление окон из проема стены, установка батарей с большим количеством ребер - не считаются перепланировкой: отопление - за счет конвекции. Квартира с хорошим ремонтом, 5 этаж, близок капремонт всех водяных труб, 6.5млн. От метро - в попе мира. 1км с ~8 переходами дорог, из них ~6 светофоров. Или 1.2км в крутую горку со светошумовыми пахнущими эффектами Енисейской улицы. Но близко трамвай - и только это делает квартиру ликвидной, если моя текущая работа не будет сдуваться еще 27 лет. Или 32 года. Или сколько там сделают пенсионный возраст. Если он вообще будет. Если до него вообще дотянешь.

Почему не взял: квартира с видом на маленькую 2-полосную дорогу, на которой, по логике, должно быть мало машин. И на яндекс-картах она обозначена белым цветом: малюсенькая совсем. Хрен там: это Москва. Догадался посмотреть пробки в утреннее и вечернее время - улица всегда желтая, и часто - от края до края: водители объезжают по ней основную пробку на Менжинского - при этом попадая в пробку при пересечении Летчика Бабушкина. То есть, возле самой квартиры стоят машины и пердят. Или проносятся мимо в большом количестве. Или кто-то обязательно бибикнет в утро ВС или буднего отпуска. С учетом лежаков на такого рода улицах, возможна и иная ситуация: подпрыгнувший ночью грузовик, со стеклом или дребезжащим кузовом, должен перебудить полдома.


2. Чукотский проезд, дом 4. П-44, 39м2, вид прямо на парк, перешел дорогу - и ты там. Рядом дорога, но она почти не используется транспортом. 5.5млн - казалось бы, задаром. Но под ремонт (включая проводку, деревянные окна, санузел - вся). Пусть будет вложено 1.5млн в ремонт - получится квартира за 7млн; а за 7млн проще купить поближе к метро с ремонтом похуже. Эта квартира - мечта пенсионера, мамки-ребенка; но не рабочего человека, который ездит на транспорте общественном. Квартиру купили за 2 суток - кому-то повезло.

Однако. Важный момент, который упускается из виду. Парки и прочие зеленые зоны имеют особенности:
- может оказаться, что зеленая зона на яндекс-картах - это просто травка с дорожками, столбиками и очень малым количеством деревьев. То есть, по-настоящему зеленых, лесных, зон в Москве меньше;
- зелень активна максимум 120 дней в году. Остальные 245 - пожелтевшая листва, голые стволы, начинающиеся почки; то есть - никакого влияния на экологию не оказывается. И окна с видом на парк - это и окна с видом на мертвые деревья;
- то есть, значимость парковых зон сильно преувеличена в голове. Гораздо важнее удаленность от трасс, заводов, опасных промзон, МКАД и т.д., с учетом розы ветров города;
- стоянка с огромным количеством машин, на деле, относится к 23-му дому, а не к 28-му.


3. Дежнева улица, дом 25к3. Слюни текли так, что затопило комнату:
- ванная комната 4м2 (!), при установленной душевой, - это что-то огромное. Стиральная машина меркнет на фоне оставшегося пространства;
- евроремонт здесь именно евроремонтом и является, единственная квартира с правдой по этому вопросу;
- комната 22 квадратных метра (!);
- общая площадь 44м2 (!);
- много магазинов рядом.

А потом подоспели минусы:
- дальность от метро: 3-4 трамвайных остановки (до которых еще надо дойти). Все эти пересадки, особенно с одного вида транспорта на другой, ухудшают качество жизни. Да и цену квартиры определяет именно близость к метро, т.к. именно рядом с метро тусуются и магазины, и транспорт наземный;
- в соседнем квартале - СИЗО №4;
- до мусоросжигательного завода в Отрадном (мусоросжигательный хуже химзавода) 2.2км. Судя по отзывам за последние 2-8 месяцев - его "закрыли" именно в кавычках, и он воняет по ночам;
- до асфальтового завода в промзоне №52 1.2км;
- общая близость к трассе и расположение внизу трассы. Частично компенсируется 9 этажом;
- 50м до окон соседнего дома. Бесплатная порнушка даже без бинокля: все разглядеть можно. Закрытые шторы станут неотъемлемым спутником этого жилья.


4. Ленская улица, дом 28. Да-да, именно этот дом. 17 этаж, как и хотелось ранее. Но оказалось несколько "но" (да как обычно):
- не просто убитая квартира, а совсем убитая. В той, что видел за 6.2млн ранее, хотя бы были стеклопакеты нормальные и 40м2. Здесь же уже на фото видно: стеклопакеты только в комнате, проблема с резинками балконной двери. Санузел вообще не показан - значит, там полный мрак. Запахи, наверно, еще те. Ни разу на фото не фигурирует потолок;
- учитывая увиденное ранее свидетельство о праве на квартиру (без понижающих к-тов ЖК РФ на балконы и лоджии), 38м2 трансформируются в 36+2м2 или в 35+3м2 (имеем лоджию, а не балкон, - она меньше 2м2 не бывает);
- что за зеленые разводы на стенах? Подтопление? Странный пол у лифтов косвенно подтверждает это. В тамбуре пол перестелен, а потолок выглядит выпуклым вниз и является натяжным. Деревянное остекление лоджии сгнило, отдавая черным цветом;
- продавец делает упор на чем угодно: на виде из окна, на чистоте подъезда, на лифтах - но только не на самой квартире. Риелтор плох сам по себе: отзывов нет, "стекло пакеты в коридоре" - это в мемы. Голос его - см. "пропитый голос", сам удивился.
Однако цена, сбиваемая до 6млн и ниже, вполне адекватна; можно решить проблемы с протечками (месяц возни и оплата либо из счета ТСЖ, либо из своего - тысяч 200). Это не кавказец с итальянской плиткой за 7.5млн.
А дальше произошел перл. Квартира висела меньше дня - и тут снимается с продажи. Причина: собственник решил сделать косметический ремонт и продать ее дороже. Вот она, суть косметического ремонта, во всей красе. Скрыть все технически важное, что косячит. Натяжные потолки скроют факты подтопления, обои скроют плесень на стенах, красивая заглушка вентиляции прикроет приток затхлого воздуха в квартиру и т.д.
Общий итог: квартира на самом верхнем этаже - всегда индивидуальна, даже в рамках одного дома. У вас может подтекать, а соседи сбоку об этой проблеме вообще никогда знать не будут.

Дальше у меня резко урезался бюджет. Внезапно было заявлено, что доля в квартире стоит 3млн вместо ранее обговоренных 4, плавно перетекших в 3.5. Короче, опять началась эта канитель с изменчивостью тех или иных мнений. Было заявлено, что при 3 долях я имею право не на 1/3 от стоимости квартиры, а на 1/4. Потому что сестра отчуждалась от своей доли, когда квартира была поделена не на 3 доли, а на 4 (к слову, мне тогда было меньше 18). То есть, по закону имею 1/3 от квартиры - а по факту предлагают 1/4.

Еще технические моменты при покупке жилья:
- подтвердилось уже 3-й раз, что питомец в квартире - ремонт в хлам. Теперь у риелторов 100% спрашиваю именно при первом звонке: есть ли в квартире домашние животные;
- отмечается проблема тонких высоких зданий. Мало парковочных мест из-за малого периметра самого здания и большого количества квартир.

Еще раз сделаю акцент на ЖК. ЖК - можно назвать жильем бизнес-класса, при этом расположенном в попе. ЖК "Нормандия" - на территории химического завода ИРЭА, ЖК "Лайф" - на территории будущей СВХ, ЖК "Полярная" - на территории асфальтового завода, ЖК "Бабушкинский парк" - рядом с железной дорогой. И речь идет именно о действующих токсичных промышленных объектах. При этом цена на жилье отнюдь не дисконтная. Скоро в рекламе, наверно, будут объявления вида "вид из окна - индустриальный, торопитесь приобрести, количество ограничено!". И, самое главное, коммунальные платежи ЖК. Навязывается не просто консьерж, за которого можно и заплатить 100-200руб/мес. А и консьерж, и охрана, и подземная парковка, и искусственные системы вентиляции, и т.д.
В дешевом ЖК на улице Искры д.1 продается однокомнатная квартира 51м2. Продается просто коробка - даже разделительной стены между комнатой и кухней нет. Так мало того, что за 7.5млн (при высокой дальности от метро), так еще и платежка в месяц почти 9000руб. За однушку!

Отдельный акцент на жилье около именно крупных трасс, вроде Ярославского шоссе, проспекта Мира. У риелторов такая недвижимость считается неликвидом. Не спасают окна во двор: звук отражается от домов следующей линии и возвращается четко в окошко. Пыль тоже облетает весь дом - и в окна. Люди пишут, что могут проветривать квартиру только с 2 утра до 5 утра. Некоторые вообще не моют окна с внешней стороны, потому что надоело. Сам недавно шел мимо дома 182 на проспекте Мира - открытых окон только 2 на весь дом, и те на последних этажах - при условии жаркого бабьего лета.
Я видел квартиру, 47м2, 6.3млн, в ~5км от метро (Ярославское шоссе, 34). При этом до метро идет много транспорта по тому же Ярославскому шоссе. И парк Лосиный Остров недалеко. Только такую квартиру и задаром не надо, т.к. первая линия, дом в 50м от шоссе. А продавец - начал увиливать от прямого вопроса, пахнет ли в квартире выхлопными газами: "Экология в Москве везде одинаковая".

Москва оказалась не таким простым городом в рамках приобретения жилья. Надо будет найти/проанализировать хату - обращайтесь, за еду все сделаю. Лобстер там, осетринка, черная икра, рыба фигу, ...

(добавлено 17.09.2018) Повторюсь, что покупка квартиры - это казино, рулетка; это нездоровый процесс приобретения. Лично моя ситуация выглядела так: в результате анализа рынка возник большой куш на балансе - но меня заставили поставить на красное, и выпал Zero. Хотя нужно было просто снять деньги и не слушать тех, кто не являются не то что профессионалами - но и даже участниками рынка. Советчиками не было осмотрено ни одной квартиры, за исключением одной, которую я изначально не хотел смотреть и забраковал заочно (так и оказалось).

Еще есть информация о жильце дома на 13 этаже, 500м севернее северной стороны МКАДа. По его словам, автомобильная вонь иногда прилетает в окно. Выводы:
- ветер не всегда северо-западный (логично);
- с учетом большого количества полос на МКАД и пробках на ней, 500м является недостаточным расстоянием для спасения от автомобилей (теория совпала с практикой);
- особо пикантно выглядят участки соединения городских дорог с МКАД. Квартиры прям под такими соединениями не шибко сильно отличаются по цене от обычного жилья - нужно быть очень осторожным.

(добавлено 20.09.2018) На рынке появились квартиры с обременением. Сумма обременения говорится под давлением: здесь акцент на то, что покупатель потратит время на просмотры, деньги на проверку - и смирится с обременением. Пример такой квартиры был на улице летчика Бабушкина, 15. Двухкомнатная квартира сейчас там стоит 6.4млн. Логично: далеко от метро, вид на дом (30, тридцать метров), последний этаж, дом 1975 года. Но оказалось, еще обременение в виде кредита 2.2млн. То есть, при покупке квартиры прибавь еще 2.2млн, не учитывая нюансов договора с тем, кто эти деньги продавцу одолжил.
Формулировка в объявлении - нейтральная: "под ипотеку не подходим".

Составляют объявления именно риелторы. Видна еще одна черта их черной души, в разных объявлениях. Ну напиши ты в объявлении, что квартира с обременением - надо заплатить 2.2млн ИП после покупки. Ну напиши ты, что квартира с видом на кладбище; ну это даже на карте видно. Ну напиши по-честноку, что рядом СИЗО и асфальтовый завод. Но нет.
Есть и элегантные случаи обмана. На форумах есть отзывы людей, для которых всплыл неприятный сюрприз в виде СВХ под боком. СВХ - причина продажи квартиры, т.к. из-за СВХ ухудшается экология - цена на жилье упадет. Продавец ничего об этом не сказал. Юридически он чист: СВХ на момент продажи не было. Но нормальный продавец об СВХ обязан заявить, ведь покупатель может нарваться на то, что ему придется свежекупленную хату продавать. И платить с нее налог 13% государству, т.к. не прошло 3 (5?) лет собственности.

В Ивантеевке хата 40м2 около ж/д стоит 2.7млн, в Москве около метро - 8.5млн. #$~@##$@#$@#$~! #$~@##$@#$@#$~!!!

(добавлено 22.09.2018) Изучил электронные торги. На них можно купить жилье дешевле рынка, даже с учетом маржи организатору 2%. Приватизация жилья проводится исключительно через торги, согласно какому-то там закону. 17 и 24 декабря будут аукционы: приватизация жилья на Полярной улице. 6.3млн за однушку 40м2. Если ставок будет всего 1-2-3 (шаг 120к) - выгода есть. Маржа 2% взимается только с победителя аукциона. Торги электронные, поэтому если во время торгов отключат интернет - можно словить немало эмоций.

Стоит еще раз сказать об условно порядочном способе приобретения жилья, т.к. в этом случае пидором выступает сам продавец. Если внесен аванс за необходимую квартиру - можно заявить продавцу, что добавляете 100к сверху, если он подвинет давшего аванс. Как показала практика, внесение аванса не является гарантом приобретения жилья: покупателя двигают в сторонку. Поэтому нужно составлять именно авансовое соглашение, в котором прописана и сумма аванса, и сумма за квартиру. То есть, одновременно продавец не сможет заявить о надбавке 100к сверху, потому что ему так захотелось. Проблема в том, что если продавец расторгнет авансовое соглашение - он просто возвращает аванс, без последствий для себя. Если же сам заказчик начал привередничать - аванс может быть оставлен продавцу. Я ранее писал, что залог и аванс разные вещи, но, листая разные сайты, я так и не понял по ним информацию именно на 100%.

Посмотрел еще 2 квартиры:
- дома одинаковой серии, в одной балкон, в другой лоджия. В общем, балкон выдавался за лоджию. Лоджией, обычно, считается то, что 2м2 и больше;
- евроремонт в одной - полукосметика-полуевро; и делался он не зря. ЦИАН хранит историю изменения цены для конкретных лотов. И вот, квартира в декабре 2017 года стоит 4950к, а после ремонта стала 6500к. 1550к прибавки к цене. То есть: была убитая в хлам квартира, вложили средств в ремонт около 400-700к, заломили цену выше на 1550к. Профит 1150-850к! И еще неизвестно, что в себе этот ремонт скрывает. Плесень, грибок, затопление, следы крови после убийства - что угодно. В одном доме вообще дошло до того, что был суд - и продавец вернул по нему деньги: под новым линолеумом оказалась ртуть, сильно превышающая ПДК.

В общем, квартира с ремонтом все-таки хуже, чем убитая в хлам. Ремонт индивидуален и скрывает недостатки жилья. Главное, чтобы за убитую в хлам была адекватная цена. А то как выставят ценник за обоссанную и раздербаненную котом квартиру - хоть караул кричи.

(добавлено 30.09.2018) Отмечается много негативных историй (комментариев в различных форумах, статьях) о компании "Этажи". Присутствуют элементы шантажа и принуждения к заключению невыгодных договоров.

(добавлено 14.10.2018) Диалог с риелтором:
- Хочу посмотреть вашу квартиру в 19:00.
- Ой, вы знаете, хозяйка не успеет к этому времени - давайте позже.
- Вы курируете эту квартиру - может, вы мне покажете ее Сами?
- Не-не-не, у меня дела в другом месте, не получится.

...WTF?! Риелтор, ты занимаешься поиском покупателя для данной квартиры. За что ты получаешь деньги тогда, если не хочешь выполнить свою прямую обязанность (показ)? Ведь пока ты не выполнишь показы (2-3 на харю) - посетитель не превратится в покупателя. Впрочем, кому я все это говорю... А все просто: набрать побольше продавцов, заключить с ними всеми договор параллельно, сделать работу на отстань - получить большой profit. Если бы риелтор курировал только одну квартиру - показ был бы оперативный.

На мой взгляд, был бы я риелтором-частником, - вел бы одну квартиру за раз. 50-100 тысяч в месяц - это более чем неплохо. При условии, что законодательство не регулирует профессионализм риелторов: не нужно ни высшее образование, ни какие-либо сертификаты - вообще ничего.

И еще проблема. Если ранее квартиры покупались за 2-3 просмотра, как и подлежит разумной покупке, - то теперь, в связи с кризисом рынка для покупателей, доходит до абсурда. Посмотрел квартиру вчера - был первым, самым первым клиентом. Думал, посмотрю завтра еще, переспав с результатами первого осмотра. Но сразу после меня пришел какой-то перец и... внес аванс! Второй клиент - при первом же просмотре застолбил квартиру за собой! При этом квартира была не настолько ликвидная: в 600м химзавод (именно производственные емкости, конвейер) и промзона. Вскрылось это при первичном осмотре (анализ изображений в мозгах, т.к. забыл фотоаппарат).

Покупатели сошли с ума: категорически нельзя брать квартиру после первичного просмотра. Продавцы же - не приемлют никаких скидок. Неужели это пик кризиса рынка? Представляю, какой обвал цен настанет после его окончания.

И я сам не могу остановиться - и заказываю просмотры дальше...
Обновлено ( 14.10.2018 19:24 )
 
 

Последние новости

©2008-2018. All Rights Reserved. Разработчик - " title="Сергей Белов">Сергей Белов. Материалы сайта предоставляются по принципу "как есть". Автор не несет никакой ответственности и не гарантирует отсутствие неправильных сведений и ошибок. Вся ответственность за использование материалов лежит полностью на читателях. Размещение материалов данного сайта на иных сайтах запрещено без указания активной ссылки на данный сайт-первоисточник (ГК РФ: ст.1259 п.1 + ст.1274 п.1-3).