" title="Написать письмо">Написать письмо
Много статей не имеет срока устаревания. Есть смысл смотреть и 2011, и даже 2008 год.
Политика сайта: написать статью, а потом обновлять ее много лет.
Открыта карта ВТБ для материальной поддержки сайта: 4893470220568296.

Рекламодателям! Перестаньте спамить мне на почту с предложениями о размещении рекламы на этом сайте. Я никогда спамером/рекламщиком не был и не буду!
Ваш IP: 54.81.150.27
Вы подарите мне деньги на развитие этого сайта? Номер карты указан зеленым цветом.
 

Статистика

Пользователи : 1
Статьи : 1056
Просмотры материалов : 3587034
 
Покупка квартиры прервана (16.09.2018). Печать E-mail
2018 - Сентябрь
16.09.2018 00:00
Save & Share
Прервано приобретение жилья после неудачного стечения обстоятельств: блокировка родственниками приобретения выбранного ликвидного жилья, обвал рынка недвижимости, потеря всех ликвидных предложений, нехватка ресурсов на поиски альтернативы, попытка приобретения условно-ликвидного жилья за неимением выбора - и итогового провала. Остается описать новые нюансы приобретения жилья, которые возникали в процессе поиска.

К слову. Во время резкого увеличения спроса и падения предложений на жилье чувствуешь себя необычно. Если до кризиса риелторы периодически звонили на купленную левую симку с целью предложения услуг и вариантов жилья - то сейчас они как вымерли. На хрен никому не нужен со своими 7.5млн, нищеброд!

Рынок жилья умер окончательно. Неликвид (квартира у широкой проезжей части) вскочил по цене с 6.4млн до 6.9млн. Сейчас покупать жилье - как покупать доллары на пике взлета.


Сначала еще 4 квартиры (их PDF), которые сначала приглянулись, но потом были отсеяны. Они сняты с продажи и выставляются лишь из оценочных соображений.

1. Радужная улица, дом 16. П-46, чешский проект, с альковом. Квартира 40м2 с возможностью увеличения площади до 48м2 за счет лоджии 8м2 (не учтена в общей площади в свидетельстве о праве). Утепление и звукоизоляция лоджии, удаление окон из проема стены, установка батарей с большим количеством ребер - не считаются перепланировкой: отопление - за счет конвекции. Квартира с хорошим ремонтом, 5 этаж, близок капремонт всех водяных труб, 6.5млн. От метро - в попе мира. 1км с ~8 переходами дорог, из них ~6 светофоров. Или 1.2км в крутую горку со светошумовыми пахнущими эффектами Енисейской улицы. Но близко трамвай - и только это делает квартиру ликвидной, если моя текущая работа не будет сдуваться еще 27 лет. Или 32 года. Или сколько там сделают пенсионный возраст. Если он вообще будет. Если до него вообще дотянешь.

Почему не взял: квартира с видом на маленькую 2-полосную дорогу, на которой, по логике, должно быть мало машин. И на яндекс-картах она обозначена белым цветом: малюсенькая совсем. Хрен там: это Москва. Догадался посмотреть пробки в утреннее и вечернее время - улица всегда желтая, и часто - от края до края: водители объезжают по ней основную пробку на Менжинского - при этом попадая в пробку при пересечении Летчика Бабушкина. То есть, возле самой квартиры стоят машины и пердят. Или проносятся мимо в большом количестве. Или кто-то обязательно бибикнет в утро ВС или буднего отпуска. С учетом лежаков на такого рода улицах, возможна и иная ситуация: подпрыгнувший ночью грузовик, со стеклом или дребезжащим кузовом, должен перебудить полдома.


2. Чукотский проезд, дом 4. П-44, 39м2, вид прямо на парк, перешел дорогу - и ты там. Рядом дорога, но она почти не используется транспортом. 5.5млн - казалось бы, задаром. Но под ремонт (включая проводку, деревянные окна, санузел - вся). Пусть будет вложено 1.5млн в ремонт - получится квартира за 7млн; а за 7млн проще купить поближе к метро с ремонтом похуже. Эта квартира - мечта пенсионера, мамки-ребенка; но не рабочего человека, который ездит на транспорте общественном. Квартиру купили за 2 суток - кому-то повезло.

Однако. Важный момент, который упускается из виду. Парки и прочие зеленые зоны имеют особенности:
- может оказаться, что зеленая зона на яндекс-картах - это просто травка с дорожками, столбиками и очень малым количеством деревьев. То есть, по-настоящему зеленых, лесных, зон в Москве меньше;
- зелень активна максимум 120 дней в году. Остальные 245 - пожелтевшая листва, голые стволы, начинающиеся почки; то есть - никакого влияния на экологию не оказывается. И окна с видом на парк - это и окна с видом на мертвые деревья;
- то есть, значимость парковых зон сильно преувеличена в голове. Гораздо важнее удаленность от трасс, заводов, опасных промзон, МКАД и т.д., с учетом розы ветров города;
- стоянка с огромным количеством машин, на деле, относится к 23-му дому, а не к 28-му.


3. Дежнева улица, дом 25к3. Слюни текли так, что затопило комнату:
- ванная комната 4м2 (!), при установленной душевой, - это что-то огромное. Стиральная машина меркнет на фоне оставшегося пространства;
- евроремонт здесь именно евроремонтом и является, единственная квартира с правдой по этому вопросу;
- комната 22 квадратных метра (!);
- общая площадь 44м2 (!);
- много магазинов рядом.

А потом подоспели минусы:
- дальность от метро: 3-4 трамвайных остановки (до которых еще надо дойти). Все эти пересадки, особенно с одного вида транспорта на другой, ухудшают качество жизни. Да и цену квартиры определяет именно близость к метро, т.к. именно рядом с метро тусуются и магазины, и транспорт наземный;
- в соседнем квартале - СИЗО №4;
- до мусоросжигательного завода в Отрадном (мусоросжигательный хуже химзавода) 2.2км. Судя по отзывам за последние 2-8 месяцев - его "закрыли" именно в кавычках, и он воняет по ночам;
- до асфальтового завода в промзоне №52 1.2км;
- общая близость к трассе и расположение внизу трассы. Частично компенсируется 9 этажом;
- 50м до окон соседнего дома. Бесплатная порнушка даже без бинокля: все разглядеть можно. Закрытые шторы станут неотъемлемым спутником этого жилья.


4. Ленская улица, дом 28. Да-да, именно этот дом. 17 этаж, как и хотелось ранее. Но оказалось несколько "но" (да как обычно):
- не просто убитая квартира, а совсем убитая. В той, что видел за 6.2млн ранее, хотя бы были стеклопакеты нормальные и 40м2. Здесь же уже на фото видно: стеклопакеты только в комнате, проблема с резинками балконной двери. Санузел вообще не показан - значит, там полный мрак. Запахи, наверно, еще те. Ни разу на фото не фигурирует потолок;
- учитывая увиденное ранее свидетельство о праве на квартиру (без понижающих к-тов ЖК РФ на балконы и лоджии), 38м2 трансформируются в 36+2м2 или в 35+3м2 (имеем лоджию, а не балкон, - она меньше 2м2 не бывает);
- что за зеленые разводы на стенах? Подтопление? Странный пол у лифтов косвенно подтверждает это. В тамбуре пол перестелен, а потолок выглядит выпуклым вниз и является натяжным. Деревянное остекление лоджии сгнило, отдавая черным цветом;
- продавец делает упор на чем угодно: на виде из окна, на чистоте подъезда, на лифтах - но только не на самой квартире. Риелтор плох сам по себе: отзывов нет, "стекло пакеты в коридоре" - это в мемы. Голос его - см. "пропитый голос", сам удивился.
Однако цена, сбиваемая до 6млн и ниже, вполне адекватна; можно решить проблемы с протечками (месяц возни и оплата либо из счета ТСЖ, либо из своего - тысяч 200). Это не кавказец с итальянской плиткой за 7.5млн.
А дальше произошел перл. Квартира висела меньше дня - и тут снимается с продажи. Причина: собственник решил сделать косметический ремонт и продать ее дороже. Вот она, суть косметического ремонта, во всей красе. Скрыть все технически важное, что косячит. Натяжные потолки скроют факты подтопления, обои скроют плесень на стенах, красивая заглушка вентиляции прикроет приток затхлого воздуха в квартиру и т.д.
Общий итог: квартира на самом верхнем этаже - всегда индивидуальна, даже в рамках одного дома. У вас может подтекать, а соседи сбоку об этой проблеме вообще никогда знать не будут.

Дальше у меня резко урезался бюджет. Внезапно было заявлено, что доля в квартире стоит 3млн вместо ранее обговоренных 4, плавно перетекших в 3.5. Короче, опять началась эта канитель с изменчивостью тех или иных мнений. Было заявлено, что при 3 долях я имею право не на 1/3 от стоимости квартиры, а на 1/4. Потому что сестра отчуждалась от своей доли, когда квартира была поделена не на 3 доли, а на 4 (к слову, мне тогда было меньше 18). То есть, по закону имею 1/3 от квартиры - а по факту предлагают 1/4.

Еще технические моменты при покупке жилья:
- подтвердилось уже 3-й раз, что питомец в квартире - ремонт в хлам. Теперь у риелторов 100% спрашиваю именно при первом звонке: есть ли в квартире домашние животные;
- отмечается проблема тонких высоких зданий. Мало парковочных мест из-за малого периметра самого здания и большого количества квартир.

Еще раз сделаю акцент на ЖК. ЖК - можно назвать жильем бизнес-класса, при этом расположенном в попе. ЖК "Нормандия" - на территории химического завода ИРЭА, ЖК "Лайф" - на территории будущей СВХ, ЖК "Полярная" - на территории асфальтового завода, ЖК "Бабушкинский парк" - рядом с железной дорогой. И речь идет именно о действующих токсичных промышленных объектах. При этом цена на жилье отнюдь не дисконтная. Скоро в рекламе, наверно, будут объявления вида "вид из окна - индустриальный, торопитесь приобрести, количество ограничено!". И, самое главное, коммунальные платежи ЖК. Навязывается не просто консьерж, за которого можно и заплатить 100-200руб/мес. А и консьерж, и охрана, и подземная парковка, и искусственные системы вентиляции, и т.д.
В дешевом ЖК на улице Искры д.1 продается однокомнатная квартира 51м2. Продается просто коробка - даже разделительной стены между комнатой и кухней нет. Так мало того, что за 7.5млн (при высокой дальности от метро), так еще и платежка в месяц почти 9000руб. За однушку!

Отдельный акцент на жилье около именно крупных трасс, вроде Ярославского шоссе, проспекта Мира. У риелторов такая недвижимость считается неликвидом. Не спасают окна во двор: звук отражается от домов следующей линии и возвращается четко в окошко. Пыль тоже облетает весь дом - и в окна. Люди пишут, что могут проветривать квартиру только с 2 утра до 5 утра. Некоторые вообще не моют окна с внешней стороны, потому что надоело. Сам недавно шел мимо дома 182 на проспекте Мира - открытых окон только 2 на весь дом, и те на последних этажах - при условии жаркого бабьего лета.
Я видел квартиру, 47м2, 6.3млн, в ~5км от метро (Ярославское шоссе, 34). При этом до метро идет много транспорта по тому же Ярославскому шоссе. И парк Лосиный Остров недалеко. Только такую квартиру и задаром не надо, т.к. первая линия, дом в 50м от шоссе. А продавец - начал увиливать от прямого вопроса, пахнет ли в квартире выхлопными газами: "Экология в Москве везде одинаковая".

Москва оказалась не таким простым городом в рамках приобретения жилья. Надо будет найти/проанализировать хату - обращайтесь, за еду все сделаю. Лобстер там, осетринка, черная икра, рыба фигу, ...

(добавлено 17.09.2018) Повторюсь, что покупка квартиры - это казино, рулетка; это нездоровый процесс приобретения. Лично моя ситуация выглядела так: в результате анализа рынка возник большой куш на балансе - но меня заставили поставить на красное, и выпал Zero. Хотя нужно было просто снять деньги и не слушать тех, кто не являются не то что профессионалами - но и даже участниками рынка. Советчиками не было осмотрено ни одной квартиры, за исключением одной, которую я изначально не хотел смотреть и забраковал заочно (так и оказалось).

Еще есть информация о жильце дома на 13 этаже, 500м севернее северной стороны МКАДа. По его словам, автомобильная вонь иногда прилетает в окно. Выводы:
- ветер не всегда северо-западный (логично);
- с учетом большого количества полос на МКАД и пробках на ней, 500м является недостаточным расстоянием для спасения от автомобилей (теория совпала с практикой);
- особо пикантно выглядят участки соединения городских дорог с МКАД. Квартиры прям под такими соединениями не шибко сильно отличаются по цене от обычного жилья - нужно быть очень осторожным.
Обновлено ( 17.09.2018 21:47 )
 
 

Последние новости

©2008-2018. All Rights Reserved. Разработчик - " title="Сергей Белов">Сергей Белов. Материалы сайта предоставляются по принципу "как есть". Автор не несет никакой ответственности и не гарантирует отсутствие неправильных сведений и ошибок. Вся ответственность за использование материалов лежит полностью на читателях. Размещение материалов данного сайта на иных сайтах запрещено без указания активной ссылки на данный сайт-первоисточник (ГК РФ: ст.1259 п.1 + ст.1274 п.1-3).