" title="Написать письмо">Написать письмо
Много статей не имеет срока устаревания. Есть смысл смотреть и 2011, и даже 2008 год.
Политика сайта: написать статью, а потом обновлять ее много лет.
Открыта карта ВТБ для материальной поддержки сайта: 4893470220568296.

Рекламодателям! Перестаньте спамить мне на почту с предложениями о размещении рекламы на этом сайте. Я никогда спамером/рекламщиком не был и не буду!
Ваш IP: 54.163.20.57
Вы подарите мне деньги на развитие этого сайта? Номер карты указан зеленым цветом.
 

Статистика

Пользователи : 1
Статьи : 1076
Просмотры материалов : 3738260
 
Нюансы покупки квартиры (18.08.2018). Печать E-mail
2018 - Август
18.08.2018 00:00
Save & Share
Данная статья описывает различные свойства жилья с целью акцентирования, что жилье их имеет. Покупка квартиры - это не покупка автомобиля; это действие, которое может быть один раз в жизни (например, в связи с тем, что честно на дорогую квартиру сложно заработать). Все свойства жилья должны быть рассмотрены до его покупки, должен быть произведен детальный осмотр. И качество осмотра зависит от того, какие свойства в голове смотрящего.

Статья готовилась несколько месяцев. Материала - много. В конце - предательство родственников (к вопросу их участия в вопросе покупки личного жилья).

Предыстория: принуждение покупки жилья в невыгодном районе города (менее выгодном, чем есть сейчас). В этой же предыстории рассматривается деятельность риелторов как паразитов-вредителей. Риелтор, как и юрист, не несет ответственности за свои действия и ошибки. Для риелтора и агентства считается успешно выполненной услугой: сведение покупателя и продавца, подписание договора купли-продажи - и всё. При этом расценки - огромные.
Начнутся проблемы с квартирой потом - это будут проблемы исключительно покупателя. В связи с этим риелторы, размещающие объявления, всегда умалчивают о минусах жилья, т.к. задача - продать побыстрее. Я когда по телефону сказал риелтору, что хочу посмотреть квартиру, - он очень оживился; но как только спросил про козырек - он сразу стал недовольным, неохотно сказал, что есть (типа, частичный) - и разговор на этом был закончен. В статье-предыстории описываются еще несколько фишек риелторов; теперь же - надо перейти к основному содержанию.

Ранее писалась статья о минусах первого этажа. На тот момент, т.к. жилье анализировалось лишь по очевидным параметрам, эта статья казалась полностью верной. Однако есть этаж еще более худший: этаж второй. Некоторые недостатки первого и второго этажа одинаковые - но именно второй имеет дополнительные проблемы.
Именно в процессе самостоятельного выбора жилья учишься его анализировать - и никакой риелтор не обманет. Потому что именно жильцом рассматриваются именно повторяющиеся элементы его жизни: сон, дорога до метро, тишина, вид за окном, психиатрические факторы (некоторые вещи, в прямом смысле, могут свести с ума), вынос мусора и т.д.

1. Проблемы второго этажа (могут пересекаться с первым, идет как дополнение к той статье).

1.1. Расположение хотя бы одного окна под козырьком (неважно, подъезда или магазина).
1.1.1. Вероятность проникновения выше, причем будет проникать именно быдло: воры-профессионалы прекрасно понимают, что в квартирах на нижних этажах живут бедняки. От быдла проблем больше: если профессионал вынесет только то, что надо, - то быдло и разворошит все, и сломает все, и побухает, и насрет на пол в обиде, что ничего не нашел.
1.1.2. В жару материал козырька нагревается, проявляя соответствующие запахи. Может доставаться и третьему этажу в отдельных случаях.
1.1.3. Дождь долбит по козырьку.
1.1.4. Вид из окна - на козырек с окурками, бутылками и прочим мусором. Упавшая бутылка, выброшенная быдлом, может изрядно напугать. Голубиное дерьмо может вонять. Голуби могут угукать;
1.1.5. Помещение под козырьком (сам подъезд) более холодное - полы более холодные.
1.1.6. Бабки на лавках с разговорами, быдло на лавках с песнями - максимально близко к козырьку, который выходит во двор. Спасибо установленным лавочкам рядом с подъездом.
1.1.7. В связи с вышесказанным, квартиры 2-го этажа с козырьком являются неликвидным жильем. Потом продавать будет сложно. Из плюсов - скидка 0.2-0.3млн, но не перевесят ли минусы?

1.2. Нюансы помещения на первом этаже, под полом (рассматривается нежилое: магазины, бары, аптеки, банки и т.д.).
1.2.1. Нежилое помещение более холодное - полы более холодные.
1.2.2. В большинстве случаев - дополнительный разносторонний шум. Завоз товаров в утреннее время с суровыми матерящимися грузчиками, звуки (например, гремящих тележек) передаются именно по стенам здания, минуя звукоизоляцию. То есть, единственный вариант отсутствия звуков рефрижераторов, музыки, контингента заведений, тележек и т.д. - это банк. Наихудшее решение - продуктовый магазин (а особенно круглосуточный);
1.2.3. Если нарываетесь на продуктовые помещения (склад, магазин, кафе) - могут проникать соответствующие запахи, а также крысы с тараканами. Как пишут, в таких помещениях почему-то часто происходит ремонт. Травля же тараканов с крысами означает проникновение в квартиру пестицидов.
1.2.4. Если нежилое помещение посещают много людей - однозначно, проблема с парковкой: жители окон на улицу начнут ставить машины во дворе.
1.2.5. Мусорных баков больше, встает и вопрос их содержимого.
1.2.6. В связи с вышесказанным, квартиры 2-го этажа с козырьком являются неликвидным жильем. Потом продавать будет адски сложно. Из плюсов - существенная скидка (квадратные метры, доступность к метро и т.д.), но не перевесят ли минусы? Именно данные минусы могут привести к психическим заболеваниям. Есть такая квартира за 6млн: 2 минуты от метро, 41м2, дом 1988 года, капремонт только через 8 лет, стеклопакеты, грузовой лифт, окна во двор - прям сказка. Только продается уже полгода. Причина - не только частичный козырек, здесь можно было и ущемиться. Судя по дому, она располагается либо над продуктовым магазином, либо над ЗАГСом (вот ржака: слушать марш Мендельсона каждый день).

1.3. Второй этаж тоже считается темным этажом, где мало солнца. Шум и газы - тоже не уходят; например, слышно отчетливо прогревающиеся машины зимой. Смог 2010 года отчетливо показал разницу между силой на первом и 4-м этажах - разница очень ощутимая. Фактически, в один пункт собраны именно мелкие минусы. И он диктует выбор этажа в районе 4-8-го. Выбор этажа - одна из главных характеристик жилья. Например, нельзя брать на последнем этаже: шум от лифтов и дождя, первый кандидат на затопление при замене кровли или какой-либо протечки крыши.

2. Проблема капремонта. "Капитальный погром" его еще называют. Покупая вторичку, нужно проверять квартиру сразу на сайте региональной программы капремонта. Пример из реальности: продается срочно квартира за 7млн с евроремонтом. Смотришь базу - а у них капремонт инженерных систем теплоснабжения (разводящие магистрали) - четко с 2018 года. То есть, еще чуть-чуть - и к ним придут этот евроремонт рушить; поэтому и продажа срочная. Вынесут все участки стен, в которых расположены трубы отопления. В текущей квартире таких трубы, как минимум, две. Еще трубы в ванной, полотенцесушитель и т.д.

3. Проблема излишков жилплощади. Переплата за "лишние" квадратные метры. На деле - раздутая проблема от жадности.
Тут действует комбинация нескольких документов:
- Постановление Правительства РФ от 11.02.2016 г. №97 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2016-2018 годы”: вы не можете платить за капремонт и квадратный метр выше определенной суммы - можно сделать расчет предельной величины коммунальных услуг по пунктам, которые зависят от метров. 154.19руб/м по Москве. Соответственно, хоть живи один в хоромах 100м2 - выше 15419руб содрать не смогут, за капремонт - отдельно будет 820руб. Остальное - по счетчикам;
- Закон г. Москвы от 01.11.2005 (в редакции 2015 года) устанавливает максимальную общую площадь помещения, за которую можно получать субсидии (на 1 человека это 33м2).
- позвонил в МФЦ по этому вопросу. Для Москвы действует тариф ~21руб/м на первые 33+7м, на все последующие метры (будь их хоть 200) делается наценка ~1.60руб/м. Субсидия же, действительно, начисляется только на 33м2.

4. Расположение самой квартиры в доме.
4.1. Собственно, козырек.
4.2. Собственно, помещение под полом.
4.3. Угловое расположение. Когда окна спереди и справа одновременно в одной комнате - светлее, но при этом холоднее. Не исключено покрытие стен конденсатом (или даже инеем) в случае плохого отопления - плесень и грибок. Возможно, застекленная лоджия нейтрализует данную проблему (видел квартиру с угловой лоджией, на обе стены - двойной слой окон получался).
4.4. Окна во двор или на улицу. На улице жуткий шум только в случае выхода на центральные трассы. В случае отдаления от трассы + если до дома 80-100 метров до дочерней дороги - шум умеренный; а не такой, что нельзя разговаривать в разных концах комнаты. Но и здесь, если поедет мотоциклист, да еще и газанет - все, попытка заснуть обнулится.
4.5. Пол под аркой. Аналогично угловой стене, но еще хуже: полы будут просто ледяными, т.к. в арках вечный ветродуй.
4.6. Стена к лифту. Если есть - нужно проверять, к кухне эта стена примыкает или к жилой комнате. Иначе будете спать и слушать, как лифт катается. А если он еще и лязгать будет - просто песня.
4.7. Адские соседи. Тут сложно: нужно общаться с консьержкой (если она есть вообще), с другими жителями, чтобы узнать, быдло над вами живет или нет. В некоторых случаях это не быдло, а просто многодетная семья или кошатница/собачница - но шум-гам сверху будет все равно доходить. Не используйте паркетную доску при ремонте! Она усиливает топот, может доставаться соседям снизу (да и вообще, по свойствам, - отстойный материал). С плиткой и линолеумом такой проблемы нет.
4.8. Повороты при попытках дойти от двери подъезда до двери квартиры. Еще есть подъезды, где по прямой можно дойти от двери до лифтов. Остальные, где нужно два раза сделать поворот и открыть лишнюю дверь, - в целом, позволяют пронести крупногабаритную мебель или с широко разведенными руками сумки с продуктами. А вот после лифта есть сюрприз. Есть тамбуры 1-1.75м2. Если в квартиру входишь по прямой - сможешь занести гардероб, шкаф, иной крупногабарит. Но квартира с поворотом в этом тамбуре автоматически ставит крест на крупных вещах, т.к. необходимо сделать разворот для входа в квартиру - а тамбур миниатюрен.

5. Проблема выбора.
5.1. Нашел нужный вариант - брать сразу или подождать, пока упадет цена? Это неликвид брать просто: ходишь, смотришь, а объявления висят себе и висят; а нормальные варианты разбирают быстро. Покупка квартиры - это не только рулетка нарваться на какие-то проблемы после покупки, но и рулетка в принятии самого решения о покупке.
5.2. Покупаешь жилье навсегда или лет на 10? Неликвид автоматически становится ликвидом, если неликвидность незначительна, а жилье покупается до гроба. Или нет? Рулетка.
5.3. Сразу начинать жить в текущем положении или делать ремонт? Это уже - рулетка после приобретения жилья. Со своей стороны можно заявить, что плевать на цвет обоев и отпадающий шпон с мебели: основной акцент - на силу и качество проводки. Один проточный нагреватель воды, самый маломощный, ест около 6кВт - это 30А, провод не менее 4мм2 (3мм2 плюс столько же - запас на окисление, плохую чистоту меди и прочие факторы). Есть те - кто живут с проточным нагревателем весь год, есть те - кто с бойлером, все утверждают - что дешевле. Только бойлер стоит дорого и тепло теряет, а проточный нагреватель генерирует тепло прямо на лету - практически 100% КПД.
5.4. Если продавать - то с какой уценкой, если квартира куплена со скидкой из-за неустранимого брака? Дешевле при покупке - дешевле при продаже в будущем.
5.5. Рынок жилья умирает к маю и воскресает в августе. Однако это порождает не только увеличение количества предложений. Цены на жилье начинают расти. А покупателей становится тоже больше. Итог - две квартиры (дешевые, но посредственные) выкупили за 3 дня после подачи объявлений. Абсолютно точно нужно тренироваться на рынке жилья в летнее время, чтобы потом покупать квартиру более форсированно; а для этого нужна и форсированная оценка, и реакция на предложение. В случае оживления рынка предпочтительнее исправить подписку на ЦИАНе с ежедневной на ежечасную.

6. Потеря доходности после приобретения.
6.1. Потеря процентов со вклада. Пусть есть 6млн - можно их положить в банк под 7% и иметь 420тыс в год. То есть, если человек живет один в провинции, - можно вообще не работать и жить на проценты.
6.2. Налоговая нагрузка. 0.1% с кадастровой стоимости в год (планируют сделать 0.5%?). 3-5 тысяч рублей каждый месяц.
6.3. Устаревание косметической части ремонта, необходимость косметического ремонта. Даже если внутри квартиры не живут люди, обои будут выцветать из-за ультрафиолета, трубы стояков изнашиваться, пыль делать потолки серыми и т.д.
6.4. Потеря резервных средств на форс-мажоры.
6.5. Квартиры не дорожают уже много лет. Бум цен в примерно году 2008-2010 помог многим обогатиться, но с тех пор цены изменялись незначительно, уж точно меньше официальной (не говоря уже о неофициальной) инфляции. Плюс, грубо, покупаете в доме 50-летнем, а через 10 лет продаете уже в 60-летнем - цену придется сбить.
6.6. Выгоднее - класть деньги под % в банке. Надежнее - вложить в квартиру, т.к. уничтожить квартиру может только взрыв бытового газа. Квартира - невыгодный актив с точки зрения вложения средств с последующей перепродажей. Даже если рухнет рубль в 4 раза - сгорят и деньги на рублевом вкладе, и деньги-квартира. Никто не будет покупать однушку за 24 миллиона, когда и так ни у кого денег не будет.

7. Сдача квартиры. Краткий разбор полетов, почему ПОЧТИ невыгодно сдавать квартиры.
7.1. С полученных средств часть забирает риелтор (смотря как составлен договор!) - поэтому в попу риелторов, пусть доход в руки будет чистыми 30тыс из рук в руки за однушку.
7.2. -13% НДФЛ (государство-стервятник и сюда лапу сует) - остается 26100руб.
7.3. Обычно стоимость аренды включает в себя оплату коммунальных услуг - поэтому еще -3-6 тысяч: квартиранты точно не будут экономить на воде и свете. 20100руб.
7.4. Если квартирант поживет в этой квартире 10 лет - он убьет весь ремонт: квартирант не бережет чужие вещи (а еще дети, собаки и прочие весельчаки). За это время чистая прибыль арендатора составит 2.412млн рублей. На ремонт уйдет минимум 1млн рублей, т.к. помимо косметики будут и раздолбанные розетки, и стершиеся петли на дверях, окна могут расшататься (или вообще разгерметизироваться, как у меня) и т.д. Итого, оптимистично, доход составит 1.412млн рублей. 11667руб/мес. Про ежегодный кадастровый налог - пока забудем; но нет, пишу: еще надо заплатить кадастровый налог!
7.5. Выгодно ли трахать себе мозги, ища идеального квартиранта, проверяя состояние имущества, наличие непрошеных гостей, использование квартиры не по назначению и т.д., - за 12 тысяч в месяц в городе Москве? Не говоря уже о рисках сдать квартиру каким-нибудь вандалам. Из них потом деньги за ремонт выбивать замучаешься, и никакой залог в 30000 не поможет. А у риелтора - хата с краю. Не говоря о том, что дом ветшает, инфляция 15%/год сжирает покупательскую способность денег, вложенных в квартиру, и т.д. А если квартирант съедет - опять все по-новой с его поисками.
7.6. Ответ на предыдущий пункт - на форумах арендаторов-ФЛ. Все сводится к: чтобы иметь доход от сдачи квартир ощутимый - нужно сдавать 3-7 квартир сразу. И однушка не является самой уязвимой категорией, т.к. ремонт двушки дороже. И начинается свистопляска арендатора: экономия на ремонте, попытка втюхать квартиранту условия договора с оплатой коммунальных услуг, список "сломаешь - плати/меняй" всего имущества (вплоть до розеток и скатертей), уклонение от налогов, ...

8. Прочая обстановка. Яндекс-карты, вообще, хорошо помогают с вопросами расположения дома.
8.1. К какой поликлинике прикрепляться, к какому ее филиалу. Поликлиника может находиться далеко, что может оказаться критичным.
8.2. То же относится к почтовому отделению.
8.3. Паркинг. Создается иллюзия, что речь идет о закрытой территории шлагбаумом, для своих. На деле - просто наличие мест, очерченных белыми линиями. И это вовсе не значит, что будет где машину поставить. Иногда под паркингом подразумевают наличие рядом гаражей, где машиноместо стоит 840 тысяч (сам в шоке).
8.4. Наличие промзон и химзаводов. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 четко регламентирует зону, огороженную заводом или промзоной и непригодной для жилья. По ней можно определить и класс промзоны или химзавода (измерив по картам яндекса линейкой максимальный диаметр серой зоны). Там же указано расстояние жилых помещений от высоковольтных линий.
По опыту общения с действующим стекольным заводом поселка Уршельский, считаю безопасной зоной именно от пыхтящего химзавода  >3км. То есть, зона СанПин + 2-3км.
8.5. Если есть химзавод или промзона - проверить по розе ветров города, когда какой ветер преобладает. Близость химзавода 1.5км с востока может быть не вредна, а в 4км с севера - вредна сильно. Например, так обстоят дела в Москве: преимущественные ветра - северный и западный. Это - причина, почему смог 2010 года почти не тронул западный район Москвы и области.
8.6. Есть еще карта рельефов и возвышенностей города. Плохо соответствует действительности - но именно крупные возвышения и низины посмотреть можно (анализировалось на примере теплостанской возвышенности).
8.7. Церкви напротив окон. Замучаетесь от колокольного звона. Это - одна из причин, почему жильцы домов бастовали против строительства по программе "200 храмов". Но влиятельные, кому это выгодно, продавили жильцов. Их даже в подъездах запирали, чтоб на пикеты не выходили, замки клеем заливали.
8.8. Наличие сливного люка рядом с подъездом говорит о том, что в сезон дождей вся вода от половины дома или нескольких домов стечет именно сюда. Во время сильного ливня, как оказалось, дорога до такого подъезда увеличивается на 20-30 метров. Вероятность промочить обувь в таком случае - большая, или прыгайте-прыгайте через реки воды.
8.9. Близость от работы - вопрос спорный. Но бывают ситуации, как моя: с моего предприятия люди увольняются только вперед ногами - этот вопрос при приобретении квартиры встал на самое первое место. Например, близость от метро позволяет не только экономить по 80-100 минут в день, но и сместить время работы на 1 час назад. Таким образом - ни пробок, ни лифт не будет никто останавливать при спуске с высокого этажа, ни очереди в лифт на работе и т.д.
8.10. Через 50м от окон есть пятиэтажка? Снесут, возведут 16-22-этажный дом - здравствуй шум и пыль (в т.ч. ночные) на 2-4 года; а далее - загороженный обзор этой самой высоткой.
8.11. Сторона света. Солнце встает с востока на запад - однако умудряется жарить именно окна с выходом на юг, за счет отдаленности Москвы от экватора. Самые холодные квартиры - северные. Умеренное солнце достается западным окнам вечером - выгодно с точки зрения экономии электроэнергии. Высокий этаж гарантирует, что солнца будет много; низкий же - темный из-за недостатка солнца. Некоторые здания сделаны в виде буквы "п" - там определенные нижние этажи почти всегда без солнца. Опять же, есть и плюсы: обои не выгорают из-за солнечного света - и при ремонте может выясниться, что требуется поменять только напольное покрытие да подрихтовать потолок. В полумраке мелких дефектов ремонта никогда не видно - это, кстати, проблема при осмотре квартиры в зимнее вечернее время.
8.12. Оказывается, немаловажен пеший путь до дома от основных транспортных точек рядом с домом. Можно долго идти 800м в отдалении от трасс в полутишине, можно напрягаясь идти 600м в лютую горку, можно умирая от шума идти 400м рядом с основной трассой, можно трясясь от страха идти 200м в глубину района в темноте без фонарей.
8.13. Далеко ли мусорные баки. Как продуктовый, так и крупногабаритный. Если начнете ремонт - замучаетесь либо сами мусор и стройматериалы таскать, либо рабочим платить. За 60 мешков с песком (донести из тамбура в мусорный контейнер старый наполнитель пола комнаты) была заявлена цена 5000. Причем мешки не мешки из-под картошки литров по 200, а обычные упаковки, как из-под цемента, литров по 20-60.

9. Прочее внутри дома.
9.1. Газ или электричество? Это в советское время разница между тарифами газовых и электрических плит была в 2 раза - и выбор был очевиден. Сейчас, похоже, кто-то решил: раз все пользуются холодильниками, стиральными машинами, микроволновками, частично чайниками - будем сближать тарифы.
Газовая плита - 4.04руб/кВт, электроплита - 5.34руб/кВт. Кубометр газообразного пропан-бутана стоит 5.02руб. Счетчик газа встанет тысяч в 8, поверка тоже стоит средств. Сжигая 300кВт/месяц, абстрактная экономия составит 390руб/мес, если не пользоваться плитой электрической. Способна ли электрическая плита сжечь за месяц 73кВт? Сколько газа тратится на кастрюлю борща? Пишут, что 10 кубов на человека - газ выгоднее.
Но не вижу новых домов с газовыми плитами: с ними попадаются только старые, 1954-1975гг. Почему произошел отказ от газа в новых помещениях? Газ не дешевле? Экономия электроэнергии не нужна? Насильно пересаживают на энергосберегающие лампочки, ЖК-мониторы, светодиоды - а от газа отказываются. Газ заканчивается?!
9.2. Домофоны попадаются везде разные - это не показатель эпохи конкретного дома.
9.3. Сколько дверей нужно проходить в подъезде? Выход к лифтам прямой или буквой "зю"? Как показал анализ, эту букву "зю" с еще одной дверью принудительно добавили "с целью сохранения тепла". Тогда непонятно: почему не открывают напрямую двери в летнее время. Естественно, жители подпирают эту лишнюю дверь камнями; в некоторых местах - и зимой.
9.4. Расчет общей площади квартиры. Здесь есть камень преткновения, большой такой: когда вам продается квартира с заявленными 38.5м2 - а получаете в реальности 35м2. Тут рулят законы:
- ЖК РФ ст. 15 п.5 исключает балконы и лоджии из Жилой площади квартиры;
- Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации п.3.35, 3.36: именно в общую площадь квартиры помещаются и балконы, и лоджии, и террасы - с соответствующими коэффициентами;
- итог: в объявлении пишут 38.5м2, что является суммой квартиры и лоджии: 35 + 7*0.5. В моем случае было и такое объявление: заявленная - 41, в реале - 39.8 + 2*0.5; то есть, просто округление метров до целых в большую сторону. А есть объявления, где жильцы прут против ЖК РФ, пользуясь свидетельством о праве (где балконы и лоджии указаны с коэффициентом 1.0). Здесь есть вероятность, что при приобретении жилья в свидетельство о праве будут вписаны метры уже с коэффициентами - и продать эту квартиру потом с финтом ушами не получится;
- Письмо от 25 апреля 2001 года N НМ-2161/3 "О балконах, лоджиях, верандах" дает четкие определения, что есть что.
9.5. Примерный осмотр квартиры по шагам: швы и ровность стен, количество и расположение розеток, наличие заземления, качество окон и батарей, стояк, вздутие полов, работа вентиляции (зажечь спичку и следить за дымом), № квартиры, пробег счетчиков воды, не запитаны ли розетки на кухне от плиты, высота потолков, блеск потолков (негативное: слепит).
9.6. Коридоры и иные смежные метры между комнатой и кухней. Кому-то нравится, чтобы в коридоре можно было развернуться. Кому-то - чтобы коридоры были очень узкими, а "потерянные" квадратные метры уходили в кухню или комнату.
9.7. Серия дома. Гуглится в интернете с небольшими усилиями. Один раз посмотрев дом серии П-44, можно еще на этапе просмотра квартиры на экране понять, маленький ли балкон, какой он формы и т.д.
9.8. Санузел: совмещенный или раздельный. В однушке выгоднее совмещенный, т.к. и человек живет немного, и происходит перераспределение метража из унитаза в другие места квартиры. Не в каждый раздельный санузел можно поместить стиральную машину, как и в совмещенный. Есть совсем крохотные, где сидячий душ и туалет - человек зашел, сел на унитаз и занял все свободное место. В итоге стиралка выносится на кухню и становится тумбочкой. Как сушить в таком санузле белье - не представляю.

Вообще, покупка квартиры приводит к тому, что следующие праздники НГ будут потрачены на полное изучение ЖК РФ. Вот чисто из интереса: можно ли использовать крышу козырька подъезда в своих нуждах?

10. Налоги и сборы.
10.1. Льготный налог на жилье в год - 0.1% от кадастровой стоимости. Например, на нежилое помещение нет льготы - там 0.5%. И коммуналка, в сумме, в нежилом помещении дороже;
10.2. Можно вернуть 260тыс/чел с купленной квартиры. Подавая каждый год заявление в налоговую (по форме 3-НДФЛ, кажется), можно добиться невычета подоходного налога со всех следующих зарплат, пока не набежит сумма 260 тысяч рублей. Это крайне выгодно для многодетных семей, где все члены семьи работают. Даже ребенок 14 лет, разносивший объявления и имеющий трудовую книжку, - может попытаться заявить о себе: "дайте и мне 260 тысяч вычетов". Понятное дело, что ему потребуется лет 5, чтобы со своей мизерной зарплаты отбить такую налоговую сумму, - но перспектива неплохая. Особенно просто заполняться 3-НДФЛ будет теми, у кого постоянное место работы: не надо ходить по прошлым работам и выбивать из них справки. В итоге экономический отдел текущей организации подготовит все документы (достаточно написать служебку).
10.3. Все долги предыдущего собственника, включая коммуналку и межгород по телефону, - станут вашими. Телефон еще можно оспорить, но коммуналку - нет. За границей даже дома с доплатой продают: тебе вручают ключи от дома и еще 1000$ сверху - только купи. Причина: огромные долги предыдущего хозяина, который не может их выплатить.

11. Практический пример проблемы выбора (деньги сложнее потратить, чем их заработать). Сначала рассмотрите эти 5 PDF-файлов с сайта ЦИАН. Попробуйте выбрать тот вариант, который вам понравился бы больше. Выбор у вас получится очень легким до тех пор, пока вы сами не станете участником именно приобретения такого жилья.

Пример проблемы выбора и анализа нескольких квартир. Рассматриваются квартиры с электроплитами, т.к. газовые плиты - удел старых домов. Рассматриваются с учетом вероятности работать на одном рабочем месте до пенсии. Цифры указаны близко к реальности.

1. Квартира с окнами на кладбище, оно начинается через 20м от дома. Неспроста данная квартира описывается самой первой, чтобы описать всю необычность ситуации. Единственная из всех квартир, при заходе в которую сразу понял: это - моё, надо брать немедленно; и за нее шла борьба. Плевать на кладбище (его видно только весной и осенью), не суеверному человеку такие "тихие соседи" не доставят дискомфорта.
При оценке квартиры практически нет четких плюсов и четких минусов: все сглажено. Разбор полетов:
- кладбище. Плохой вид из окна 1-2 сезона в год. Но при этом (см. фото) никто не заглядывает тебе в окна, а также есть простор из-за малого количества (и повернутых боком) домов. Кладбище - способ получить очень хорошую скидку от продавца. Данная квартира шла за минимум 6.5млн (меньше продавец не может) - а похожая по параметрам квартира стоит в районе 7.5-8.5млн. Именно 41м2 (реальные 42), именно с лоджией, с альковом, с огромной комнатой. Приобретя с дисконтом такое жилье, на сэкономленные деньги можно сделать евроремонт - конкретно под себя. А будешь ли ты ее вообще продавать потом (просто с тем же дисконтом, что и купил) - большой вопрос;
- дом стоит на возвышении. 6-й этаж равносилен 10-13 этажу других зданий относительно трасс. Расстояние 500м до трассы, и боковые дома превращают гул машин в очень тихий белый шум, который слышно только при выходе на балкон. Лоджия выходит четко над ближайшими деревьями, квартира утопает в зелени, сохраняя при этом доступ к солнцу. Птицы чирикают практически на уровне этажа - не нужно никаких мелодий птиц и стихий в наушниках. Возвышение кратковременное - легко идти на работу (вниз) и тяжело подниматься с работы (вверх);
- большая лоджия 2м2. Не застекленная - и плюс, и минус: не надо мыть окна. Можно колеса скинуть. Можно химичить. Можно загорать из-за низкого бортика (!);
- 2 пассажирских лифта - избыточность. Но нет грузового;
- комната, мать ее, 21.7м2. Это самая большая комната из всех, что видел в сегменте квартир до 8млн (максимально замеченная - 23м2 за 10млн). Если вынести не несущую стену и альков - можно сделать комнату 25м2. А это уже - малогабаритная двушка (!), если возвести свою стенку из гипсокартона;
- альков, наследие чешского проекта. В нем можно спать, при этом открытое окно создаст такую розу ветров, что сквозняков в алькове не будет от слова совсем. Можно спать с приоткрытым окном, хоть зимой, без малейшего опасения простыть. Ночная гипоксия уходит навсегда, как следствие - поправка здоровья;
- водяной капремонт в 2021-2023 году. Минусы - придется его ждать, выносят стены с трубами; плюс - пока ждешь, копишь на евроремонт. За время жития четко поймешь, что, куда, как и зачем нужно будет делать. Например, повесить монитор над кроватью, чтобы смотреть фильмы без изнасилования шеи (проблема сколиозников), пока болеешь. Или сделать дырку в стене, чтобы системник надрывался на кухне, а не рядом с ушами в комнате;
- равноудаленность от остановок с кучей автобусов и трамваем (420м), а также от метро (500м). Хренова туча магазинов по противоположную сторону ул. Менжинского. Включая аптеку "самсон-фарма";
- раздельный санузел, большая ванная комната - можно ставить машинку хоть 70см в ширину;
- новый унитаз, ванна с новой пластиковой вставкой. Стиральная машина, электрическая керамическая плита, вся мебель - остается при продаже. И вентилятор на люстре. Заезжай - и живи;
- дом 1980 года постройки. Не новый, но еще не старый;
- парк прям под боком, зеленая зона. Парк огромный, в сравнении с парками данного района. Роза ветров Москвы гонит воздух аккурат с парковой зоны.

Взяли бы вы такую квартиру за 6.5млн? Я бы ее с руками вырвал, с учетом предложений за те же деньги. И если бы не вмешались суеверные люди (причем, в этой квартире жить мне, а не им) - я бы уже давно купил и переехал. И не было бы кучи скандалов, больного сердца, потери времени, потери квартиры мечты и т.д. Я до сих пор считаю, что не приобретя данную квартиру, я совершил большую (самую большую?) ошибку в жизни, находясь под давлением. Ведь и после ее приобретения мозги бы выносили. Действительно, вредят живые люди, а не мертвые.

2. Однушка рядом с работой (5мин ходьбы):
- рядом с химическим заводом, занимающимся электролизом (в основном, водородными соединениями). Согласно розе ветров Москвы, выбросы должно уносить четко в другую сторону. Но риск остается. Сам, помню, породил немного хлора электролизом с таким выражением лица;
- есть альков;
- убитая в хлам, ремонт в комнате не показатель от слова совсем. Видно, что ремонт делался частями: то один ламинат/линолеум, то другой. А плитка на кухне и в ванной - это треш;
- ниже 6.4млн цена не опускается, т.к. владелец ценит "центр";
- удаленность от метро (наземное не в счет): минимум 1.2км до метро "Ботанический зад";
- пара магазинов поблизости;
- скоро будет капитальный ремонт, т.к. дом 1979г.;
- есть грузовой лифт, лоджия (с ужасным застеклением) и парковочные места;
- вид из окон на лавочки. Постоянно при открытых окнах будет кто-то трындеть. А ночью гопота песни орать. На кладбище, к примеру, такого нет: суеверное быдло во двор не суется - даже машину безопасно ставить.

Сильно рискованный, но прилично выгодный вариант - с учетом сохранения места работы. Можно заказать в будни за 16500 расширенный анализ воздуха, если почти договорились о приобретении квартиры, - и решить вопрос с химическим заводом. Будет проблема с ашаном: приличное расстояние от МКАДа, разморозиться продукты могут. В этом доме не будет тишины: в общем случае, для этого необходим минимум 12 этаж.

3. Переход из района "Бабушкинская" в район "Медведково":
- новый дом 2014 года (!). Значит, полностью осел и стабилизировался. Значит, соседи переделали за 4 года все свои ремонты;
- муниципальный ремонт, на любителя. Крайне странное расположение розеток на кухне: не с той стороны. Общее количество розеток в комнате - умеренное, из расчета на сетевые фильтры. Уже застекленная лоджия, но самыми дешевыми дверьми-купе (как их мыть?!). Боковой свет в ванной - я так и не понял, плюс это или минус, относительно потолочных ламп;
- дороже умеренно старых домов на бабушкинской всего на 670тыс, если не учитывать скидки. Но это хорошая плата за новый дом;
- просто феерически неудобно добираться до работы. Либо на машине, либо пешком-метро-пешком-трамвай-пешком. Минимум 16000руб/год будет уходить только на метро, из-за 1 остановки с эскалатором. Уж не лучше взять потраченные за 10 лет 160тыс рублей и вложить их в дом в другом районе;
- зеленый район, хоть и близко ко МКАДу. Окна не со стороны МКАДа;
- в окна пялится только 1 дом, достаточно далекий;
- метро в 4 минутах ходьбы;
- нормальное количество парковочных мест;
- метро "Медведково" в отдалении от основных трасс так же, как метро Ясенево. Но... МКАД... Окружен МКАДом, 12-16 полос дымящихся машин в пробке. Вряд ли 500м от МКАД спасут от газов с него, т.к. интенсивность выделения выше. Потому что северный или северо-западный ветер.

Если бы не работа - умеренный вариант; этаж бы повыше. Если бы еще можно было до 7млн поторговаться - было бы хорошо. И надо торговаться, т.к. район Медведково дешевле района Бабушкинская.

4. Охрененно спорный вариант для других, но не для меня:
- дом 2018 года выпуска;
- в объявлении собственника сразу 4 лжи. Дом сдан в 2017 году (это право собственности вступило в 2018). Дом строился не под продажу, а по программе реновации. Развитая инфраструктура - полное отсутствие мелких магазинов и аптек рядом с домом (и, скорее всего, в радиусе 700м), 1 автобус до бабушкинской, несколько автобусов до метро ВДНХ маршрутом буквой "зю". Евроремонт - не евро, а полумуниципальный. Почта и поликлиника - на другом конце света (хотя до почты можно доехать на автобусе по прямой);
- расстояние 1.2км до метро "Бабушкинская". Вообще, вопрос расстояния субъективен. 1.2км в жару - ничего. 1.2км в мороз -35, шквальный дождь или ветер - другое. Ветер точно будет, т.к. идти до метро придется вдоль трасс. А еще может быть -35, снежный вал и ветер. Ситуацию осложняют подъем в горку, а потом очень узкая дорога (тротуары пятиэтажек). Если попадается пешеход навстречу - с сумками в руках уже не разминешься. Половина дороги идет через Енисейскую улицу - адский шум от проезжающих машин, плеер слышно наполовину;
- если использовать маршрут "ноги-трамвай-ноги" - получается всего лишь 3км/сутки, это меньше, чем моя ясеневская ситуация. Однако идут потери времени: невозможно выжать хотя бы уполовинивание дороги до работы. Было 75мин - стало 48мин, вообще ни о чем (пока до трамвая дойдешь с другого конца метро - теряется время на светофорах и переходах);
- если использовать вариант "машина" - до работы всего 5.67км. Если сместить рабочий график на 7:30 - можно доехать без пробок. Но было время, когда какие-то пидорасы сделали много бесплатных стоянок платными, - и машину у работы хрен поставишь + везде шлагбаумы. Стоянку вообще испортили: сделали никому не нужный тротуар - и теперь машины стоят не поперек, а вдоль проезжей части. ДБ (copyright Лавров);
- рядом парк "Торфянка", где жильцы выиграли дело по отмене строительства храма. Молодцы ребята, почти отвоевали свой кусочек зелени обратно (церковь не торопится освобождать территорию от своего строительного мусора). И даже больше: обычно, где ставят храм, - потом "внезапно" вырастает часовня, как было на Беринговом проезде у дома №3. Звон доставал изрядно;
- проект отличается от П-44Т. Продавец, несколько завысив метраж квартиры, не описал отличия от П-44Т. Сразу бросается именно в глаза: входная дверь открывается внутрь, комната смежно-изолированная (две двери: из коридора и из кухни) - эти минусы в объявлении либо указаны не были, либо не очевидны. Отмечаются быстрые лифты, автоматы 16А на розетки, 10А на свет, 32А на плиту;
- в новых домах есть технический этаж - вероятность затопления с крыши сведена к 0. Там же должны располагаться двигатели лифтов. Вода подается двумя разными стояками: для нижней половины дома и для верхней - устранена проблема советских домов, когда горячая вода идет с малым давлением, еле теплая или вообще не идет;
- высокие потолки 2.8м;
- знаете, почему плитки на кухне в доме №3 меньше, чем в доме №4? Еще одноименный фильм есть такой: "Спи..дили".

С учетом торга (7млн, с оглядкой на 6.9млн), данная квартира - удобство тех, кто с машиной не расстается. Потому что тащить продукты от метро 1.2км (или 0.7км от ближайшего ТЦ) замучаешься, а автобус единственный до бабушкинской ходит редко. Вспоминаю время, когда жил в поселке "Коптелино" и возил оттуда на работу воду 5л в рюкзаке (были проблемы с водой на рабочем месте). До остановки нужно было идти 1.5км в полной темноте, по обледенелой неровной дороге с колеями от машин. С фонарем ходил. С тех пор знаю: за МКАДом - жизни нет. Потому что это - не жизнь: идти к автобусу на 5:56, чтобы 100%-но успеть на работу к 8:30; потом по пробкам обратно - времяубийство. А эти электрички, битком забитые потными людьми, - фу...

Однако у этого дома проблема с парковочными местами: на 150 квартир - 26-30 машиномест. Нельзя поставить машину напротив подъезда (одни тротуары) - только во дворе. С учетом того, что расположение дома сильно неудобное - каждая квартира будет стремиться иметь машину; за парковочные места будет борьба не на жизнь.

Отмечается плохое качество "евроремонта": это смахивает на мунициальный ремонт с элементами евроремонта. Но не в муниципальности дело:
- все краны в ванной с короткими гусаками, что является не просто неудобностью мытья рук, а неудобностью при ручной стирке белья в том же тазу;
- я никак не мог понять: где я мог испачкать в побелке 3 пальца. Об обои, я их пощупал чисто на автомате. Обои - белого цвета. И, судя по всему, рабочие сначала поклеили обои, а потом побелили потолок. Внешне ошибка вообще не заметна, даже впритык смотря;
- кнопка лифта не нажалась ни с 1 раза, ни со 2. То есть, кнопка в моем доме 1976 года лучше кнопки в доме 2018 года. Не нажималась она обычным нажатием - и все тут. Индикатор моргает, но фиксации не происходит. И только когда утопил ее пальцем прям внутрь, прям в центр, - индикатор загорелся, лифт поехал. Если бы не загорелся - нажал бы кнопку большим пальцем ноги.

5. Теперь, что необходимо сделать: составить общий план ситуации, если будет приобретено данное жилье. План составляется 3 раза: до осмотра, после первого и после второго осмотра. Ниже - пример, если бы была выбрана квартира №5. Это первый план, потому что при первом же осмотре квартира была забракована, об этом будет ниже.
Итак, мечтательные итоги:
- дом 1989-1991 года. И не старый, и не новый. Капремонт через 6 лет, касается только батарей и полотенцесушителя. Остальной ремонт - через лет 16. Через дефис не зря год написал: по БТИ это 16-этажка 1989г, по УО - 17-этажка 1991г. Последний год качественно построенного жилья эпохи СССР - 1989. Например, в нем использовалась в качестве утеплителя базальтовая вата; а в 1991 - пенополистирол. И до сих пор идут споры, что лучше; но оба безвредны в нормальном состоянии. Главное, чтоб пожара не было: вата не горит, а полистиролом горящим можно легко травануться;
- серия П-44. Лучшая серия, как и П-3, в плане долговечности. Слабые места - протечки крыши, но этаж у меня далеко не последний;
- стены квартиры не примыкают к шахтам лифта;
- окна во двор. Плюс - дом сам собой гасит шум машин с севера и востока. И плюс, и минус - окна на большую стоянку автомобилей. Улица Ленская заканчивается тупиком - что исключает серьезный поток машин во дворе;
- евроремонт. Сила проводки при этом неизвестна, т.к. ремонт может быть идеально красивым, а проводка внутри остаться плохой. Считаю, что качественная проводка - это всё. Лучше иметь по 8кВт на комнату (как было в Ясенево), проточный водонагреватель в ванной, иметь возможность на кухне включить микроволновку, чайник и утюг одновременно и без задних мыслей - чем потратить все в какие-нибудь натяжные потолки, флизелиновые обои, люстру от фирменного XXX, плитку от ультрамодного YYY, дорогущий унитаз фирмы XYZ. То есть, покупка данной квартиры - была с риском, что проводку придется переделывать - и весь евроремонт улетит в попу. Хотя, экспресс-тестирование проводки показало, что при включении нагрузки 3.1кВт все в норме (и розеток достаточно в разных местах);
- максимальная близость почты и бесплатной поликлиники (100-200м). Строится еще одна детско-взрослая поликлиника с левой стороны дома. Близок огрызок бабушкинского парка. До трамвая 270м (за счет подъезда с северной стороны дома), до метро 600м - без светофоров. Магазины и аптеки по той же ул. Менжинского. Относительно близко ЗАГС, чтоб каждый день ржать над мужиками, которые туда идут;
- 13 этаж. Спасение от загазованности, вдобавок к частичной удаленности от крупных дорог. Как это ни странно, нет проблем с горячим водоснабжением - глаза были аки блюдца. Оказалось, подача горячей воды именно у данной серии дома - сверху. А вот холодной - снизу, однако проблемы и с ней не ощутил. Готов спорить, что она будет проявляться, когда все утром встанут и пойдут мыться и спускать сортиры;
- дорога до работы занимает полчаса: 2мин на лифте, 5мин пешком неспешно, 22мин на трамвае (все выходят в метро - захожу в пустой трамвай), 1мин пешком. Основная цель выполнена: уменьшение пеших расстояний и времени в пути, полное исключение метро, полное исключение потливости с выжиманием одежды. 22мин в трамвае можно спокойно использовать для чтения, т.к. сидишь - и никто не подпирает нос мокрой подмышкой, как бывало в метро. Жаль, 2 завода не позволили взять вариант на свиблово: деньги были те же - а время сократилось бы до суммарных 15мин. Иначе какой смысл покупать квартиру в Москве. Можно купить в Мытищах однушку за 5млн 40м2 - и ипаться с дорогой каждый день по несколько часов. Зато есть выбор: платить за работу в Москве миллионами рублей как жилье или часами жизни как дорога;
- трамвай переносится сильно легче, чем метро. Можно даже слушать плеер. Температура поддерживается нормально, а не как поезда-морозильники на серой ветке. Сквозняков нет. Проездной ТАТ в поездках стоит 1080руб/60шт, единый же стоит 1760руб/60шт - еще и экономия на транспорте. А можно купить безлимитный ТАТ за 1040руб и не парить мозг. В трамвае нет ментов, постоянно шмонающих мой рюкзак. Не будет больше диалогов вида "Что несешь?" - "Конфеты." - "Открывай." (там полный рюкзак конфет) "А зачем тебе конфеты на работе?" - "Да запарили, черти; сладкоежка я!";
- денег нет, но вы держитесь! (с) Ничего не осталось (но и ипотеки нет на плечах); сейчас понос прохватит - имодиум не купишь, буду просить у босса. А туалетную бумагу буду просить у начальника института. Как в анекдоте: "соседи, дайте нам на хлебушек: мы машину купили". Интересно, сколько дадут за ржавый 13-летний матиз... #$@#$#$@$%#$@!!! Купив квартиру на кладбище - оставался бы лишний миллион на форс-мажоры, но "не судьба". Кстати, этот мультик отражает как нельзя лучше попытку купить квартиру мечты;
- некоторые проблемы с краткосрочной парковкой есть, но совсем нет проблем с долгосрочной стоянкой. То есть, разгрузил машину у подъезда утром - и отогнал ее на бесплатную для жильцов дома стоянку или платную стоянку МГСА. Надо проверить цену и нет ли там зеленых гаражей. Тогда можно будет купить гараж за 200-400 тысяч - и устроить там полноценную мастерскую. Глядишь, сам свои двери починю (между прочим, это халтура автосалона: препродажный антикор без дверей сделали).

Общий итог: я взял максимально практичное жилье с точки зрения мгновенно-долгосрочного комфорта/млн, но больше потенциала у этого жилья нет. Я не могу сделать ремонт, какой хотел бы сам (разрушать евроремонт?!). Комната 25 квадратов также недоступна (как недоступно и создание вероятной семьи без переезда - путем переделки однушки в двушку). Из мелкой кухни не сделать лабораторию или мастерскую (не хватает буквально метра-двух). Не слышно пения птиц, нет зелени. С двух сторон в окне давят вертикальные "ноги" п-образного дома (впрочем, выполняя и роль шумоизоляции). Из-за высокого этажа нужно смещать рабочее время на 7:30, потому что жильцы нижних этажей зае..али утренними остановками лифта.

Ну, хоть комаров нет.


Классный вариант, да? А теперь как было на самом деле. Фееерическая квартира №5, собравшая в себе и ложь в объявлении, и ложь при осмотре, и ложь до осмотра, и незаконную перепланировку, и даже протечку балкона:
- выше описывалось, что дом не 1989, а 1991 года, что накладывает на него определенную тень. Продавец так и не исправил цифру на сайте, несмотря на предоставленные ему документы с сайта мэра Москвы. Потому что продавцу выгоднее оставить выгодный год. И теперь, благодаря мне, он знает, почему - и ему легче будет врать;
- за 4 минуты до прихода владельца был звонок риелтора: владельца не будет, риелтора не будет, будет сын владельца. Кавказец. С учетом того, что рынок жилья - это рынок, добавление лица кавказской национальности вызвало ассоциации с овощным рынком и соответствующим надуриловом. И, действительно, понеслась. К слову, квартиру должен показывать либо риелтор, либо владелец, либо оба - но никак не сторонние люди;
- подъезжает черный тонированный паркетный внедорожник марки Mercedes. Выходит мужчина телосложением явно выше среднего. Да, это он;
- уже на этапе подъема на 13 этаж начинается песня о том, какие классные лифты поставили; а до этого - стояли страшные и ужасные. С учетом того, что я живу в П-3, в котором стояли лифты от П-44, я помню эти "страшные" лифты - ничего особенного. Дверь открывалась с рычанием льва - и ладно;
- квартира расположена не четко в центре дома, как было заявлено, а на один подъезд левее. В совокупности с левым расположением квартиры - получается расположение на 1/4 линии корпуса дома. Как следствие, "прекрасный" вид из окна вообще не прекрасный, да еще и дом напротив близко. Поэтому и нет в объявлении фото вида из окна;
- тамбур есть, это же П-44. Но сразу при входе в квартиру начались проблемы. И дело не в съехавших квартирантах, выключивших щиток (расположенный внутри шкафа, окруженный одеждой, - к вопросу пожарной безопасности) - а в отскочившей доске дверного проема;
- дальше лапша шла как по маслу. Дверной проем развалился? Это нормально, можно гвоздиком прибить. Адски скрипит ламинат? Это нормально, плохая подложка. Окна клинят, не открываются, резинки отходят? Это нормально, можно отрегулировать. Чуть не ушибла выступившая из пазов дверь шкафа-купе, двери открываются с усилием? Это нормально, надо вставить в пазы, а колесики смазать. Отошел уголок на кухне? Это нормально, можно купить за 200руб и приклеить.

Дальше - самое феерическое:
- что за врезка в стояк? Это нормально, я разрезал стояк и кусок своей трубы вварил, с БТИ согласовано;
- что за пластиковые разводные трубки? Это нормально, качественно, на 50 лет хватит;
- что за разводы на потолке на балконе? Это нормально, пыль плохо протерли;
- плитка какая? Итальяяянская;
- вентиляция работает? Работает. Включите. ВжжжжЖЖЖЖЖЖЖЖЖЖЖЖЖЖЖЖ (здесь буквы "Ж" указаны 200-м шрифтом);
- почему обои грязные? Это нормально, их можно помыть.

На деле:
- незаконная врезка в стояк, когда ответственность за затопление жильцов ложится на плечи владельца этой квартиры. И даже если затопит верхний 15 этаж - претензии УК предъявит владельцу 13 этажа. Потому что "ты моя труба шатал - и она на техническом этаже разгерметизировалась спустя N лет". Врезка сделана плохо: вставлена труба меньшего диаметра, а не большего. Это большее давление на сварные швы, уменьшение давления системы водоснабжения. С учетом того, что этаж верхний, и горячая вода подается сверху, - он нагнул всех соседей снизу;
- разводные трубки, самые лучшие, - стандартные: резина в металлической оплетке. Резина имеет высокое относительное растяжение при обрыве, металлическая оплетка спасает от растяжения. Такая трубка разгерметизировалась только у пожилой соседки, и ни разу - у людей, которые встречались мне по жизни. Тонюсенькая каплеобразная течь затопила соседей - но это при условии, что соседки не было дома много суток/недель. Возможно, течь расширялась со временем, но не мгновенно. То есть, если начнется течь в обычное время - по окончании рабочего дня максимум намочит ванную. С пластиковыми/силиконовыми трубками сложнее. Нет защиты от прыжков давления в системе, создаваемых как клапанами бытовой техники, так и самой системой водоснабжения (такая трубка не является защитным слоеным пирогом, даже на просвет видно). Про эти трубки пишут, что спустя 1-2 десятилетия они начинают трескаться - и во время сильного скачка давления их мгновенно разрывает. Минутное затопление собственной квартиры, а за час затопит всех. Если горячей водой - двойное веселье. И тройное - потому что счетчик накрутит;
- эти трубки уходят глубоко в низ стояка, вспышки фотоаппарата не хватило для освещения начала их расхождения. Если потребуется замена - хрен протянешь;
- разводы на потолке балкона - протечка. Когда застекляют балкон - основная пыль идет только при установке пола и стен. Потолок ставится в последнюю очередь как косметика, такого количества пыли именно на потолке быть не может. Это именно изменение цвета потолка балкона;
- никаких документов, ни о качестве плитки, ни о врезке в стояк, предоставлено не было;
- вентиляция изношена и забита пылью;
- при замене стояков большая вероятность, что участок трубы будет выброшен - и потребуется вставлять разветвления в новую трубу, которую ставят именно ремонтники. Потому что вероятность протечек увеличивается с несовпадением диаметра труб, множеством сварных швов, разного материала труб и т.д. И только при замене стояков ответственность за затопление квартиры из-за стояка и его разветвлений с владельца квартиры будет снята (и то лучше БТИ уведомить). Кстати, при замене стояков всю эту красивую плитку раздолбают, т.к. места для сварки не хватает. Дверца слишком мала для манипуляций. Сваривать-то по кругу надо.

Итог:
- евроремонт - ложь. Евроремонт подразумевает замену наполнителя комнаты перед прокладкой ламината, усиленную проводку, корректно работающие трехкамерные окна и т.д.;
- фото евроремонта в объявлении - ложь. Это фото 2011 года, когда этот ремонт был сделан, - и попытка отбить всю его стоимость, выдавая его за хороший. В реальности в квартире даже стоит другая мебель, выяснилось при осмотре своих фото с уголком и компьютерного стола (к слову, для чего нужен фотоаппарат при осмотре). Все обои - с полосами от старой мебели. Кухня вся засрана: грязные и обои, и даже плинтуса на потолке;
- не было торга! Несмотря на замечания, несмотря на показанные объявления, где дома 2014, 2018 года стоят меньше, чем он просит за старый дом. Уперся в местоположение дома и плитку. Не стоит местоположение 7.5млн, потому что после покупки придется за ним выбрасывать весь хлам и ремонт - и делать новый (кроме плитки, если повезет). И за 7млн брать стремно: только в случае, если предоставит документы на плитку и, главное, разрешение от БТИ о врезке в стояки;
- из непонятного. После включения света сын владельца бросился что-то спускать в сортире. В ванной комнате стояла вонь, не человеческими отходами. И тут дошло: вытяжка работает в обратную сторону. В ванную естественной конвекцией пришел затхлый воздух, которым дышали другие жильцы этажами ниже. Именно поэтому в оба вентиляционных отверстия были вставлены вентиляторы. Работать, получается, им придется часто. И именно поэтому у них подшипники изношенные в хлам, и много пыли на лопастях. И пыль, получается, летит в квартиру, пока вентиляторы выключены. В принципе, слышал и о других способах: вентиляторы с обратными клапанами или что-то в таком духе. Но, тем не менее: раз нет именно естественной конвекции - это проблема;
- не почувствовал комнату 19.1м2. Даже с учетом выкидывания объема неглубокого шкафа-купе создавалось чувство ущемленности, в сравнении с комнатами других квартир похожего объема;
- сколько еще косяков я не увидел? Кондиционер сломан, забит или с утечкой фреона? У плиты работают 2 конфорки из 4? Протекают сливные трубы в ванной? Стиральная машина на стадии издыхания или не отцентрирована? Напор холодной воды мал, потому что подача холодной воды снизу? Сломанные краны? Ужасные соседи сверху? Плохая шумоизоляция?

Положительный опыт:
- 13 этаж не спасает от шума. Заорал ребенок во дворе - его ор начал рикошетить от боковых корпусов и достиг ушей. Негромко, но четко, отчетливо и противно: "ВяяяЯЯЯААА!";
- однушки, в основном, удалены от стен лифтов и не соприкасаются с ними;
- ламинат может сильно скрипеть. То есть, возможно, в случае самостоятельного ремонта стоит положить именно линолеум;
- если не будет алькова в комнате - 100% поставлю туда глубокий шкаф-купе. Реально, в один такой шкаф может влезть туча вещей, т.к. пространство занимается полностью не только от потолка до пола, но и от стены до стены. Причем есть теория, что влезет все: тряпье, инструменты, электронные компоненты, прочий хлам - и, возможно, даже жратва. А для красивостей, вроде фотографий, ваз, литературы, поделок - можно отдельный шкаф поставить со стеклянными дверьми. Ставить ли на шкаф-купе зеркала - отдельный вопрос. Солнце может рикошетить от них. И нужно ли создавать обманный эффект большущей комнаты;
- кажется, теперь сдвиг при приобретении жилья делается в сторону наличия грузового лифта, иначе шкаф-купе по частям не занесут. Хочу шкаф-купе! ВяяяЯЯЯААА!

В архиве представлены самостоятельные фото, сделанные в квартире №5. Может показаться, что придираюсь. Однако: заявлено - евроремонт, заявлено - 7.5млн. За 7.5млн я ко всему буду придираться; и если мне за эти деньги будут в довесок продавать кота - я и кота посмотрю; и проверю, кастрирован ли он. Итак, о фото:
- 37. На яндекс-карте не отмечен паркинг с противоположной стороны тротуара, он может совершенно внезапно оказаться в физическом наличии. Я думал, что паркингом в данном объявлении указывается стоянка МГСА или большая стоянка в центре дома. Но паркинг с обратной стороны дома - очень приятный бонус;
- 38. Даже в 19:00 есть чуть-чуть свободных мест. Можно парковаться вдоль кирпичного дома;
- 39. Щиток в шкафу. Попадаются и C10, и C16, и C63;
- 40. Вопрос электрикам: что за "ООН"? Что за "Х" и "К"? По мне - каждый выключатель должен быть подписан, вертикально и полностью;
- 41. Плинтуса и обои коридора - в порядке;
- 42. Кривая стена или кривой плинтус в месте стыка;
- 44. Детальный вид начала стояка. Вроде бы ничего необычного: полотенцесушитель, счетчик горячей воды. Только труба врезана меньшего диаметра, видно по шву. Отмечаются какие-то непонятные брызги на стенах;
- 43. Общий вид стояка. Сразу бросается в глаза: в утонченной трубе нет ни одной врезки. Какой смысл был врезать трубу сюда? Значит, здесь что-то произошло в прошлом. Полупрозрачные шланги выглядят ненадежно. Неясно назначение нескольких элементов, напрягает использование обычных хомутов;
- 45. Шланги уходят вниз. Ремонт в ванной не позволяет до них добраться, но вспышка от фотоаппарата немного осветила их в следующем фото. Полагаю, если придется такой шланг менять - замучаешься;
- 46. Где они, блин, кончаются?! Почему зеленые шланги входят в подобие трубы водостока? Ведь труба водостока справа;
- 48. Внешний вид ванной нареканий почти не вызывает: непонятно, что с потолком в местах стыка. Как будто залило немного сверху;
- 49. Первое, во что уперся взгляд при входе в квартиру;
- 50. Обои грязноватые. Дырка в балконе. Окно и дверь балкона открываются с большим трудом, клинят. По внешнему виду окон никогда не определить, работают ли они. Например, при открытом окне на кухне было прям видно отошедшие резинки, держащиеся разве что чудом;
- 51. Самая широкая часть середины балкона серии П-44. Плитка в порядке. Вообще не знаю, что нужно сделать, чтобы убить плитку (фотки ниже);
- 52. На обоях комнаты - следы от мебели, которой уже нет. На фото объявления эти полосы совпадают с отсутствующей мебелью, но таких полос больше по общему количеству. На фото объявления же все обои - идеальные;
- 53. Следы на обоях от старого уголка, сравните с фото в объявлении. Обои запачканные по всему периметру кухни;
- 54. Убитая плитка по всему периметру кухни. Надо мыть долго, или цвет потерян навсегда. Почему наша 9-летняя плитка выглядит как новая, а эта 7-летняя, "итальянская", потеряла свой внешний вид? Виной южное солнце?! Подгнивший и отслоившийся уголок, бережно спрятанный за крышкой плиты, - а я ее, такой нехороший, опустил.

Остальное, вроде подтекшего балкона, не стал фотографировать: сели батарейки - да и уже не имело смысла.

При просмотре квартиры трогайте все, открывайте все, нюхайте, подсматривайте, фотографируйте, двигайте. Как правило, все косяки как раз скрыты от глаз движимым имуществом. И косяки - повод для торга. Сходите в туалет, оценив удобство унитаза. Открывайте все краны, смотрите, нет ли застоя воды. Включайте конфорки. И т.д. Думаю, есть смысл именно включать-выключать все на повторном осмотре.

12. Считаю стоимость квадратного метра в Москве просто адски, феерически, беспредельно, шизофренически завышенной. Будет весело, если цены на жилье начнут падать в ближайшем будущем.

Квартиры в Тарасовке, недалеко от Москвы: 47м2 идут уже по 3.3млн (2-комнатная). Однокомнатные видел по 2.2млн.

Сомнения вызывает акцентирование на новизне дома, ведь квартира в таком доме - плюс 1-2млн к цене. Плюсы в том, что капремонт будет не через 20 лет точно; но и во вторичке есть неплохие предложения с капремонтом через 16 лет. Например, наш дом именно такой. 1976 года, капитальный ремонт будет в 2036 году. Ну и чем плох этот дом? За все это время никакие инженерные службы ни разу не приходили с целью что-то поменять (кроме лифтов) - и ничего не ломалось.

Если вдруг квартира, которая вам по душе, ушла - есть еще шанс, что объявление вернется назад. Наблюдал несколько раз такое с квартирами бюджетного сегмента (до 7млн руб, с учетом стандартной скидки риелтора 0.2млн).

14. О чудесах математики:
- пусть вы хотите приобрести жилье на 1.5млн дороже, т.к. это диктует преимущества. Живя в таком доме 10 лет, проработав 2610 дня, - вы погасите эту разницу только в случае, если будете каждый день платить с ежедневной зарплаты 575 рубля. Считай, 12650руб/мес, назовите это уплатой самому себе беспроцентного кредита. И это, если без кредита официального;
- официальные ипотечные кредиты на 10 лет начинаются от 5% годовых, номинально - 8%, максимально - 15% (попадаются и выше). Обычный потребительский кредит начинается с 12.1%. При самом лучшем раскладе, имея 5% годовых, - несложно посчитать, что с одолженной суммой будет отдана в лучшем случае еще половина сверху. И это без учета платных услуг обслуживания счета и прочих мелких, но противных нюансов кредитования. Взяв в кредит 3млн - нужно будет вернуть минимум 4.5млн, номинально 5.4млн, максимально 7.5млн (!). Это 2874руб/день, 63218руб/мес;
- считается, что у москвичей большие зарплаты - и их за это не любят люди провинции. А на деле получается, что зарплаты одинаковые. Бешеная стоимость жилья (как следствие - бешеный кадастровый налог) сжирает всю разницу в зарплатах за десятки лет. Можно купить квартиру 52м2 однокомнатную: в поселке Подмосковья на среднем этаже - она будет стоить 0.99млн (реальный лот ЦИАНа, не сохранил). Это - реальная стоимость новой коробки с муниципальным ремонтом. Остальные 6-8млн в Москве за такую квартиру - навар рынка. И вот экономишь, выбираешь практичную бюджетную стиральную машину, монитор, телевизор, микроволновку, живешь так лет 15; а потом разом НААА - минус 7.5млн рублей за хренову однушку. С учетом того, что нужно выписаться из старой квартиры, прежде чем вписываться в новую, - несколько дней будешь еще и в роли безденежного бомжа; потому что, реально, БОМЖ - лицо без определенного места жительства.

15. О периоде выбора и приобретения квартиры:
- первый месяц - обучение. Нельзя покупать квартиру в этот период. Нужно осматривать 3-6 квартир в неделю по будням, Оттачивать умение торговаться. А всю СБ - сидеть в ЦИАНе, поисковике, яндекс-картах с линейкой. В ВС в качестве расслабона можно убить Фрэнка Хорригана самыми извращенными способами;
- второй месяц - практический уже доскональный анализ квартир, с учетом полученного опыта первого месяца. Использовать политику двойного осмотра: обзорный и позже, если понравилась, подробный;
- второй-третий месяцы - приобретение. К этому времени покупатель становится полноценным риелтором, сам себя натаскавши. Итог - экономия минимум 50000руб и приобретение квартиры своей мечты (или просто очень качественного жилья). Возможность помогать друзьям в выборе квартиры за вкусный супчик в будущем. Самое интересное, что за эти 2 месяца критерии выбора жилья эволюционируют. Как - зависит не только от особенностей покупателя и жилья, но и от района; то есть, куда кривая занесет - на первом месяце вообще неизвестно.

16. Разное пошло.

Еще один пример обмана в объявлении, файл в архиве:
- дом не панельный, а блочный: прямые линии блоков по потолкам;
- не евроремонт, а косметический полуремонт, и немного ушатанный. Плюс где-то плитка косая, где-то обои с пятнами, треснутый пол на кухне, советские розетки и выключатели люстр самого старого образца. Создается впечатление, что блоки дома двигаются - что сказалось и на швах потолка, и на полу кухни, и на разной высоте дверных проемов. Вот оно, преимущество панельного дома над блочным;
- вид из окон не во двор, а на проспект;
- телефон в объявлении не риелтора, а компании. Через нее нужно получить телефон риелтора - и с ним уже вести переговоры. Он за этот лот сказал минимальную цену в 6.9млн. При условии, что тут проводку переделывать (что сулит вынос всех обоев и плинтусов автоматически - и всему текущему ремонту хана) - это не вариант для квартиры рядом с 2 химическими предприятиями и одной промзоной. И скоро северо-восточную хорду проведут по линии МЦК - будет второй МКАД в 6-8 полос. СВХ идет четко по линии МЦК - расположение ее достраиваемого участка можно предсказать с точностью до метра.

Такая жадность людей при продаже - есть и на земельных участках: сосед друга участок пытается уже год продать за 1.6млн с хреновым домом - когда красная цена всему этому 1.1млн. И именно эта жадность вредит другим людям. Например, самая первая просмотренная квартира была на 2 этаже, под козырьком, дико воняющая куревом и дымом. Ну снизь цену с 6млн, ну не купит никто у тебя это дерьмо за такую цену - дай какому-нибудь студенту бедному заселиться за 4.5-5млн.

Возвращаясь к текущему образцу на проспекте Мира. Все построено так, что создается, действительно, иллюзия красивости квартиры и евроремонта. Пока не начнешь детально всматриваться в мелочи. Хотя, очень и очень заманчивый вариант по нескольким критериям:
- по местоположению к работе: вышел, прогулялся пешочком - и на месте;
- капремонт только закончен - и его не будет минимум 21 год. Дом в программе капремонта вообще не числится. То есть, можно сразу начинать делать свой ремонт. Но ремонтировать придется все, потому что обои в ванной - это писец (обои! См. отражение в зеркале!);
- высокий этаж дает шанс полного спасения от загазованности и химических выбросов, т.к. все объекты расположены либо на юге, либо на востоке - и только ростокинская камвольно-отделочная фабрика четко на северо-западе. И хорда, чертова хорда.

Большая лоджия же - тоже и плюс, и минус:
- зимой в лоджию ничего не положишь: замерзнет и испортится. В итоге, почти 7-метровая лоджия будет пустовать - потеря жилплощади. Отапливать лоджию запрещено центральным отоплением. Одно объявление было: там стену лоджии вынесли и твердили, что это не считается перепланировкой. Ага, щас. Причем это не просто сужение, например, воздушного короба вентиляции - а отопление лишних квадратных метров. А было еще объявление, где были поставлены две именно дополнительные батареи в саму лоджию - это обогрев очень холодных квадратных метров в морозы. Что может привести к уменьшению температуры воды отопления градусов на 10-20 - бедные соседи снизу, а мужики-то не знают. Причем остается вопрос: не будут ли повреждены сами батареи, если вдруг в лоджии стало -35 градусов (любые дефекты окон в крещенские морозы);
- есть шанс, что южное солнце (дом смотрит на юго-восток) будет печь летом именно лоджию, а не кухню с комнатой: лоджия выступает в роли выступающей крыши;
- дополнительная шумоизоляция по всему периметру комнаты. Хотя застекление - самое дешевое.

Завершая текущее повествование: агентство "Инком-недвижимость" - мошенники. Второй раз уже натыкаюсь на объявление, второй раз косячное объявление в плане вранья.

Вдруг резко поменялась ситуация:
- повышение курса доллара по рублю в день вызвало волну проблем на рынке недвижимости. Покупатели, вернувшиеся из отпуска и офигевшие, начали скупать дешевое более-менее ликвидное жилье. Из 14 квартир, лежащих в избранном, осталось всего 4; остальные - снялись с публикации. Была взята даже квартира рядом с действующим моргом, содержащим крематорий. Даже угловая холодная квартира с выходом на Енисейскую улицу, в которой невозможно из-за шума и газов жить;
- ситуация с резким увеличением спроса - это лишь одна проблема. В кризисы 2008, 2014 года наблюдались ситуации, когда люди покупали истерично машины, по несколько телевизоров и т.д. - лишь бы слить начавшие падать в цене рубли. С квартирами же есть нюанс: обычно старое жилье продают, чтобы Добавить средств и Купить получше с вложением Лишних денег. В итоге потенциальные продавцы видят, что ликвидного жилья нет, боятся тратить лишние деньги (они превращаются в НЗ) - и рынок предложений в итоге проседает;
- что же делать, если из избранных квартир осталась всего одна ликвидная: с видом на кладбище? Причем не ушла только благодаря случаю: владельцы вне страны, риелтор не имеет возможности брать аванс за квартиру, т.к. аванс передается именно продавцу. Ждать проседания рынка, которое с большой вероятностью будет пагубным (с риском потерять последнее ликвидное предложение), или оставлять аванс за квартиру в экстренном порядке по возвращении владельцев - очень важный и сложный вопрос. Впрочем, решающийся тем, что владелец в отпуске - и аванс не внести;
- стала ликвидной квартира на Беринговом проезде д.3 в данной ситуации + по открытой новой информации. Однако именно пока я анализировал промзону №52 несколько часов, за нее внесли аванс. Промзона №52 оказалась сборищем незначительных по влиянию на экологию зданий, а также две РТС "Бабушкинская-1" и "Бабушкинская-2". Отличие РТС от ТЭЦ - в ее экологичности; такая стоит возле моего текущего дома в соседнем квартале (610м) и, согласно анализу воздуха от 2015 года, на экологию не влияет (работает на газу). Плюс РТС рядом - всегда горячая вода в кранах и трубах отопления. Однозначный минус квартиры - расстояние до 9-этажного дома всего 50м. Уж если дом №23 на Ленской загораживает весь обзор дома №28 при расстоянии в 128м, то здесь весь вид из окна - это дом. И можно подглядывать в окна - бесплатная порнушка. Занавески станут постоянным спутником жизни в таком жилье. Выходом в этом случае были бы самые верхние этажи.

Итого, уже 3 потерянные ликвидные приближенные к идеальным квартиры: на Ленской 28 13 этаж (ложь объявления), на Ленской 28 17 этаж (не успел) и Беринговом проезде 3 8 этаж (не успел из-за неправильной оценки в прошлом). При этом дома Ленская 23 и Берингов 4 - уже не вариант: то этаж низкий, то просят 7.5млн за квартиру с убитым ремонтом и котом, то окна на стройку, то дом старый и т.д.

Потери толкают к быстрым действиям, которые могут быть поспешными. Пан или пропал?

То, что внесли аванс за квартиру на Беринговом проезде, говорит о просмотрах квартир в выходные, даже если показ не оперативный. Значит, можно действовать на опережение, назначив просмотр на вечер будней сразу после появления объявления. Или, если квартира выглядит привлекательно, прям с работы отпрашиваться и ехать. В целом, отмечается: в период отмирания рынка в летнее время планирование и просмотр квартир более комфортны.

Теперь о ранее забракованной квартире на проспекте Мира, 163к1. Она не такая простая. Санузел - совмещенный; будем считать, что площадь для стиральной машины вынесли на кухню. Стояк отопления - только один, на кухне: две батареи соединены вместе. Отрезали трубу справа во время капремонта или так и было - вопрос; но это удобно, однако требует согласования с БТИ перед подписанием договора. Стенку между двумя дверными проемами, если она не несущая, можно снести - и получить квартиру-студию (выгадать 1м2, сжираемый стеной). Холодильник - отправить в прихожую, чтобы не шумел (хоть и места там с гулькин нос). Если же утеплить лоджию и открыть навсегда балкон и окно на кухне - получится увеличение жилой площади на 6.7м2 за счет их отопления. При этом отопление, идущее сверху, дает более горячую воду, чем на нижних этажах, - то есть, если в зимний сезон начнет припекать - данное решение не просто хитрожопое (не считается перепланировкой!), а необходимое. Можно считать, что 0.7м2 от лоджии сожрет утеплитель. Сама лоджия может использоваться как мастерская, т.к. имеет много стен для сдерживания мелкого летящего мусора. Если озаботиться утеплителем и внутренней отделкой как негорючим материалом - возможно, можно даже сваркой заниматься. И, в теории, лоджия становится малогабаритной второй комнатой, в которой можно спать даже зимой, если совсем жизнь припрет.
То есть, квартира не так плоха; однако экология Ростокино все равно ставит на ней крест. Закройте ЖБК! Закройте НМЗ! Стройте СВХ в другом месте! Хочу квартиру в километре от работы с нормальной экологией! ВяяяЯЯЯААА!!!

Прошло несколько дней. Дальше был блокбастер:
- ВНЕЗАПНО выскакивает квартира, однокомнатная, продаваемая на Ленской 28. НАДО БРАТЬ!11... Отпросился с работы, приехал на просмотр на 11:30 в другой конец Москвы, выкачанный после забора крови в поликлинике;
- первичный обзорный осмотр показал: фото опять не соответствует действительности. Кот хозяйки уничтожил часть потолка, несколько рулонов обоев и плинтус, покусал мебель - здравствуй, убитый ремонт;
- вторичный детальный осмотр случился через час после первичного. Ходил по району и думал, решил вернуться. Хозяйка в шоке. По дороге влюбился в соседку, вышедшую покурить;
- отметился огромный тамбур: не обычный примерно 2x8м, а 2x(1м+3м+6м+6м+2м+1м). Такая буква "зю", когда соседям правых квартир приходится долго идти пешком, чтобы добраться от двери тамбура до своей квартиры. Это - специфика углового дома П-44;
- да, угловой части дома. Квартира оказалась угловой, что в объявлении не указано (!). Вентиляция в ванной не функционирует (и это при полностью открытых окнах и балконах), на кухне - работает (спички жег - дым уходит). Следов плесени нет, все облазил (проблема угловых квартир). Следов затопления нет. Стояк в порядке, внутри него проточный водонагреватель; однако вода + электричество в тесном пространстве - плохо, да и сам нагреватель изнашивает реле вхолостую, т.к. подключен постоянно. Нет автомата для плиты. Четкий запах кошачьей мочи и лотка. Немецкие окна закрываются плотно, но уже изношены и требуют регулировки. Установка фронтальной стиральной машины невозможна из-за нехватки места в санузле. Ванной 29 лет, крашеная эмалью и краской. Труба отопления прям внутри шкафа-купе. Общая площадь считается без коэффициентов ЖК РФ, но согласно документам на квартиру. То есть, 37.8м2 - 1.1м2 = 36.7м2 является настоящей площадью квартиры, а не 37.7м2 с к-том балкона 0.1;
- и я решил брать. Ошалевший рынок подталкивал меня к действиям. Хотел оставить аванс (между прочим, это решение требует выдержки);
- но аванс в итоге вернулся обратно. Ночью мозг пережевывал, правильно ли поступил. Почти не спал. В итоге утром (вечера мудренее) пришлось звонить и отказываться от квартиры по ряду причин. Эта угловая квартира имеет более 61% периметра, взаимодействующего с улицей (специфика именно этого дома, он по планировке реально ушибленный), - весной и осенью, когда еще нет отопления, эта квартира превратится в морозильник. Подсчет показал, что на отапливание стен, чтобы не было конденсата и холода, потребуется 240.000руб каждые 10 лет. Отклеившиеся обои в жилой комнате говорили о том, что они все время сушили белье не в ванной, а в жилой комнате - и влага уходила туго. Значит, вентиляция в ванной, действительно, не пашет от слова совсем. Кот убил весь ремонт, что в совокупности с высокой угловатостью делает данную квартиру невыгодной по цене 7млн и опасной для здоровья.

Полученный опыт:
- угловая квартира может быть только, если она первая или последняя на этаже, в большинстве случаев. Существуют опасные варианты угловых квартир, угрожающие здоровью в период весеннего и осеннего времени за счет множества уличных стен;
- эта квартира - условно-опасное жилье. С условно-опасным жильем нужно держать ухо востро - и покупать за 1 день такое жилье нельзя ни при каких обстоятельствах. Стоит ли вообще смотреть жилье, если вскрывается сокрытие таких критических моментов жилья, как угловатость - вопрос (и, скорее всего, ответ здесь - "нет");
- возможно делать 2 осмотра одной и той же квартиры в течение дня, чтобы не мотаться туда-сюда на метро. Для этого нужно выгадать половину дня, иметь фотоаппарат, ручку, бумагу, фонарик и спички. Быть в хорошем здравии. Никогда не оставлять аванс после просмотров, а ехать в метро и думать, идти домой и думать, ужинать и думать, спать и думать, сидеть в туалете и думать;
- на момент начала осмотра самой первой квартиры - нужно иметь всю сумму на квартиру на счету в каком-нибудь несгораемом банке вроде ВТБ или говноСберра. Чтобы, когда все обдумано и проверка квартиры выполнена, сразу отдать сумму продавцу. А то внезапно выяснилось, что деньги технически не могут быть положены мне на счет в течение месяца, даже если бы сделка по квартире была успешной. Цитата друга: "Ппц у тебя родственники". Неважно, что эта ситуация позже разрешилась наполовину: важен сам инцидент;
- хотите домашнее животное? Минус миллион при продаже жилья, т.к. ремонт будет убит;
- процесс приобретения жилья почему-то стал напоминать RPG Fallout: блям-блям, "Вы получили новый уровень". Для взаимодействия с риелторами и собственниками точно требуется вложить очки навыков в рукопашный бой. Однозначно, в конце этого пути будет бой с "харизматичным" Лейтенантом; вопрос, кто будет в этой роли.

Еще поражающий лот на ЦИАНе. 3-комнатная квартира, в новом доме (2008г), поселения Клёновское московской области стоит... Всего 3.5млн за СТО ПЯТЬ метров квадратных.

Прошло еще несколько дней. Дальше начался настоящий боевик. Статус квартиры с видом на кладбище изменился: кто-то внес аванс. WTF?!! Случилось то, что я боялся больше всего: в двух районах, единственно возможных в приобретении жилья, не осталось ликвидного безопасного жилья. Владельцы жилья получили звонок от риелтора - и вернулись раньше срока из заграничного отпуска; начались просмотры, а я ничего не знал. И опять эта лапша на уши началась от предков, вида "ничего, найдешь свое". А рынок все больше обваливается: продаваемого жилья все меньше, а новых предложений - ровно 0. ЖК у ботанического сада, где четко пройдет СВХ, имел 108 неликвидных предложений, никому не были нужны, - за неделю их осталось 76.

И тут я осознал всю суть этого предательства. 2 месяца, которые я мог бы уже прожить в этом жилье, я провел в сравнительном аду, совершая просмотры квартир и натыкаясь на повсеместную ложь. Родственники переубедили, сманипулировали деньгами - а я повелся, поверив в то, что эта квартира будет ждать меня 2 месяца; при условии, что лучшей альтернативы я ей так и не нашел. За 2 месяца начались странные боли в сердце, возникшие именно после скандалов с предками; боль не проходит надолго. Итог - суеверные предки ликуют от выбывания жилья, а я загибаюсь уже на уровне физическом.

Поэтому были приняты решения, которые в нормальной обстановке и в нормальных отношениях в семье принимать бы не пришлось. Я позвонил риелтору и заявил о намерении приобрести жилье немедленно, увеличив цену сделки на 200.000 относительно оставившего аванс, а также оставив невозвращаемый залог 300.000 (не будет сделки - останутся у владельца квартиры). Только пусть отменит аванс, вчера внесенный кем-то.

В случае блокировки денег предками (на руках по-прежнему 3.5млн) - рассматривались бы варианты продажи доли квартиры банку за 60% стоимости. Или займ у микроорганизации, владельцем которой является знакомый человек. Или взять свои деньги силой. С кулаками.

Но ответного звонка не последовало.

Я выкладываю эту статью, потому что все жилье в PDF-файлах уже продано или совсем неликвидно. Я остался без жилья, я проиграл несколько сражений со внешним миром и родственным миром. Я понимаю (и вижу), что стоимость квартиры, аналогичной с видом на кладбище, составляет 8.5млн - на 2.1млн больше. Квартиру своей мечты я не куплю теперь, потому что таких денег - нет; а таких предложений - больше не будет. Осталось понять, что делать дальше. Одно ясно абсолютно точно: после переезда в новую квартиру, приобретенную в будущем, некоторые родственные контакты будут аннулированы полностью. Такой подставы я не забуду никогда. Точно так же, как и с аспирантурой: "Терпи, защитишься" - в итоге промучился 1.5 года и потерял время со здоровьем. А какие потери понесли советчики? Никаких.

Только теперь - ситуация похлеще, пункты объединены логическим "и":
- квартиры в Митино уже подорожали на 700.000, на бабушкинской - 50-250 тысяч (избирательно);
- нужно ждать восстановления рынка. Цены не упадут с высокой вероятностью: редко у нас цены падают на что-либо. Устаканится все не раньше нового года, а если учесть поиск и оформительскую работу - не перееду в бабушкинский район раньше февраля. До этого придется мучиться с далекой дорогой до работы и холодным метро с риском респираторных заболеваний. А холодных составов в метро становится все больше;
- купленное жилье будет намного хуже по параметрам, чем то, которое ушло с рынка;
- скорее всего, это будет временное жилье (нехватка средств) - значит, придется потом мучиться с его продажей, оформительскими работами, зарабатыванием денег на то, что приходится по душе;
- примерное время до покупки жилья своей мечты - около 7-10 лет. А я мог его иметь уже вчера;
- мне 33 года, и я не попадаю под категорию "практически здоров". Дотяну ли до 43 лет - вероятностный вопрос.

Повторюсь, квартира в Москве, с фактической площадью 42м2, с пешей доступностью автобусов-трамвая-метро (до 500м) - ушла за 6.4млн. Это была мечта, настоящая мечта.

Шлите на хрен любых советчиков, манипуляторов, шантажистов-скандалистов при приобретении жилья или машин. Бейте морды, если надо, кем бы они вам ни приходились, хоть родителями. Потому что на кону может стоять лично ваша жизнь и лично ваше будущее. А потом, когда жизнь иссякнет, эти придурки будут думать, что влияние кладбища виновато у некупленной квартиры, а не следствие их прямых действий. И они будут припеваючи жить дальше - а ты сдохнешь.
Обновлено ( 14.11.2018 21:36 )
 
 

Последние новости

©2008-2018. All Rights Reserved. Разработчик - " title="Сергей Белов">Сергей Белов. Материалы сайта предоставляются по принципу "как есть". Автор не несет никакой ответственности и не гарантирует отсутствие неправильных сведений и ошибок. Вся ответственность за использование материалов лежит полностью на читателях. Размещение материалов данного сайта на иных сайтах запрещено без указания активной ссылки на данный сайт-первоисточник (ГК РФ: ст.1259 п.1 + ст.1274 п.1-3).