Много статей не имеет срока устаревания. Есть смысл смотреть и 2011, и даже 2008 год. Политика сайта: написать статью, а потом обновлять ее много лет.
Открыта карта ВТБ для материальной поддержки сайта: 4893470220568296.

Рекламодателям! Перестаньте спамить мне на почту с предложениями о размещении рекламы на этом сайте. Я никогда спамером/рекламщиком не был и не буду!
" title="Написать письмо">Написать письмо

Статьи по дате (многие всегда актуальны)

Статистика

Пользователи : 1
Статьи : 1176
Просмотры материалов : 4192363
 
Покупка жилья - сорвана, аренда - начата (08.06.2019). Печать E-mail
2019 - Июнь
08.06.2019 00:00
Save & Share
Теория о том, что чрезмерно завышенные цены на покупку жилья в 2018 году начнут падать к лету 2019 года - подтвердилась полностью. Однако в начале мая вмешалось государство - и цены снова взлетели вверх из-за цепочки следствий. Достигнув при этом алогичных пределов - и став абсолютно нерентабельными. Например, кто в здравом уме будет брать однушку: в хрущевке, под снос, 220 тысяч за метр, за пределами ТТК и МЦК. На метро свиблово появились однушки 38 метров по 9 миллионов - и это не в новых домах, хоть и с ремонтом.

1. Предыстория.

Государство запретило застройщикам получать деньги за недостроенные до конца дома с 1 июля 2019 года. Сделало банки в роли посредников, удерживающих деньги клиента на своих счетах (и бесплатно их крутя при этом), - и отдающих застройщику только после окончания строительства. То есть, банки получили доступ к многомиллиардным деньгам на несколько лет. Похоже, они вложили эти деньги в ипотечное кредитование - заранее: другим такой ипотечный бум объяснить сложно (который и вызвал повышение цен через увеличение спроса).

Это еще одно доказательство того, что когда к делу подключается посредник - начинается жопа.

Прошел год с моей первой попытки именно купить жилье. Не купив тогда квартиру с видом на кладбище за жалкие 6.4млн (вспоминаю ее с теплотой до сих пор), поимел свою цепочку негативных событий, продолжающихся по сей день: дискомфорт и потери времени в метро, недосып, денежные потери (транспорт, инфляция, подорожание жилья на 10-13%, десятки часов на ЦИАНе и т.д.). Теперь можно купить однушку возле метро только за 8-10млн (если не учитывать хрущевки и дома 1950-1960 года постройки, СВАО - почти самый дорогой округ по стоимости за метр). Это не все причины ненавидеть тех, кто помешал мне год назад осуществить задуманное.

Это еще одно доказательство того, что когда к делу подключается посредник (да хоть родственник) - начинается жопа. И следствие: никаких #онажемать, #онжеребенок и другие неадекватные теги; если пассивно мешает - в игнор, если активно - в рыло.

Кто-то может возразить, что многие ездят 1.5 часа до работы, в духоте-жаре-холоде в метро, давках в пробках. Но проблема в том, что это их проблемы, что они считают это нормой, - это именно личные проблемы восприятия отдельных людей или группы лиц. Тратить 3 часа жизни в день (722 бодрствующих часа в год) - это не нормально. Двое людей с нашего предприятия каждый день ездят из Александрова в Москву и обратно - это тоже не нормально, хотя норма для них самих.

722 часа, при 12-часовом бодрствовании, превращаются в дополнительные 60.2 дня отпуска (плюс 2 месяца отпуска!).

И вот, наступает череда негативных событий. Сначала - сверхурочные на работе (с целью заработать больше), когда приходишь домой, раздеваешься и вырубаешься. Затем - увеличение количества новых составов поездов метро, отличающихся диким климатом (лютые кондиционеры летом). Затем - почти обморок в метро из-за чрезмерно сниженного давления (не успел позавтракать). Этого хватило, чтобы чаша терпения переполнилась окончательно.

(год жизни в одной картинке)


Снимать жилье - и точка. Забегая вперед, скажу: квартиру в итоге удалось снять так, что "хозяин за аренду не берет деньги, а доплачивает мне сверху", и эта фраза-метафора - то, что должно было прийти в голову еще раньше, год назад. Но была надежда именно покупки, и надежда мешала реализовать весь потенциал аренды.

Надежда. Имя собственное, конечно, хорошее; а вот нарицательное - еще та какашка.

2. Холодные расчеты.

Рынок аренды жилья намного проще рынка продажи жилья, хоть и имеет свои нюансы. Если покупную квартиру искал год, то арендную нашел с десятого показа; и это не назовешь каким-либо везением. Аренда также имеет ряд преимуществ, которые характерны для "одичавшего" человека (это слово придумали бабы, ненавидящие холостяков):
- мобильность. Уволили с работы - нашел другую - переехал туда, где находится работа. Перестал работать (пенсионер) - свалил из Москвы с огромной кучей денег в Феодосию к морю и снимаешь за 8-15к, а не за 30-40к. Организация переезжает в другой город (Газпром, ВТБ как пример) - и ты за ней. Выгнал хозяин из хаты - за месяц вполне реально найти другую и переехать в нее;
- защищенность. Термин "совместно нажитое" к арендованной квартире не будет применен никогда. Арендованная квартира подразумевает обоюдную плату с встречающейся пары - часть потреблядей будет отсечена по реакции на такие траты. Никто не будет лебезить, помогая в старости, в надежде, что сдохнешь и станешь джекпотом (отсылка к ролику Павла Воли) - знаешь, кто из родственников чего стоит. Не нужно вкладывать миллионы рублей в жилье - можно использовать их в какое-либо дело или обменять так, как выгодно. Прибыль, полученная от таких действий, может значительно превышать стоимость аренды. Средства могут выручить, когда срочно нужны деньги, - без продажи движимого и недвижимого имущества (которое не может быть мгновенным по определению). Можно легко и быстро покинуть страну, если вдруг возникнет сильная нестабильность;
- выгода. Не платится квартплата (только счетчики, интернет, телефон поминутный). Надоел ремонт в этой хате или он устарел - переезжаешь в другую хату с новым ремонтом через дорогу. Естественная амортизация ремонта с арендатора не взимается. Невозможно купить квартиру в центре за 10 миллионов - но можно снять за 40 тысяч и реализовать задуманное;
- аренда есть получение жилья здесь и сразу (личное на целый месяц, как 100% предоплаченное), с избавлением от ипотеки (принадлежащее банку как не 100% оплаченное). Если в случае ипотеки переплата за квартиру составляет до 4 раз (посчитайте 13% на 20 лет - в 3.6 раза, то есть - невыгодно вообще) - то здесь требуется всего лишь ежемесячный платеж. И если при просрочке платежа банк сразу ставит раком (вплоть до требования выплаты всей суммы сразу) - то с арендодателями можно договариваться + 3 лишних дня по договору. Да и кредит на 35к, если совсем припрет, - не на 8000к, да и не испорчена кредитная история.

Некоторые считают, что иметь свою квартиру лучше, чем снимать, но их доводы оспоримые:
- рубли обесцениваются каждые 5 лет. Вложив деньги в жилье, покупатель вкладывает в него рубли - и продавать будет за рубли. Квартира - актив, как и валюта. Стоимость жилья начала подниматься только за последний год: до этого 4 года падала (2014-2018). Жилье - это не вечно повышающийся доллар или евро. Квартиры разово подорожали году в 2008 - и после этого, в долгосрочном исчислении, тошнились на отметке 160-200 тысяч за метр. Хотя способы заработать на купле-продаже как действии - есть: раньше это было купил-ремонт-продал, теперь (когда ввели налог 13%) - купил_в_Подмосковье-продал_в_Москве (Коммунарка стала Москвой). Или купил_в_промзоне-продал_в_парке (промзону закрыли и жильем застроили). Но все равно: здесь "купил" подразумевает обязательное "продал", причем купить и продать надо и в правильном месте, и в правильное время;
- жилье ветшает, коммуникации ветшают, ежемесячная плата за капремонт увеличивается с возрастом дома. Дом 1987 года стоит дороже дома 1977 года на пару-тройку сотен тысяч (чокнутые продавцы хрущевок - не в счет);
- неоднозначно: любой ремонт ветшает. Раз в 10 лет (15 лет - если не свинья, 5 - если свинья, хрю) нужно делать ремонт. 200-500к вынь да положь, или ремонт превращается в вечный. Сначала комнату, потом другую, потом кухню, потом прихожую, потом ванную, потом сортир - и вот, в комнате снова надо делать ремонт (спасибо хрю);
- можно сдавать хату за 30-40к, как делают предприимчивые бабульки, - но контролировать арендатора из другого города трудно + всегда объявятся родственнички, желающие, чтобы их детки жили в освободившейся квартирке. Зачем зависеть от арендатора, от его загонов и попыток испортить свеженький ремонт - когда можно крутить деньги с проданной хаты в том же правильно выбранном банке (подсказка: не Греф);
- опасный момент на сегодняшнее время: научились подделывать ЭЦП и оформлять незаконную сделку по купле-продаже квартиры, даже если человек сам ЭЦП никогда не получал. Пока регулировочных механизмов (контроль) удостоверяющих центров ЭЦП не разработано, поэтому приобретать (или иметь) жилье сейчас - опасно.

На примере моей аренды (файлы для сравнения, 8.84МБ):
- двухкомнатная квартира между ТТК и МЦК за 35к рублей. Двухкомнатная - потому что так получилось: для холостяка это слишком жирно. Дополнительная оплата (счетчики воды и электричества, интернет, поминутный телефон) превращают эту цифру в 37к. Отданные 17.5к риелтору (не смог сбрыкнуть посредника - пришлось отдать, т.к. отобьется) превращают эту стоимость в 38.5к (как год съема). Итого - 462 тысячи рублей в год. Прожить 21.6 лет - и выйдет стоимость квартиры в Москве (в девятиэтажке 1967 года постройки, в 52-летнем доме, рядом с трассой, за 10млн - фууУУ!);
- сохраненные 6.4млн (7.5млн с долгами) были приумножены за прошедший год до 8млн без долгов. Честным путем, но как - не спрашивайте. Если их положить в стабильный банк XXX24 (название изменено) - выйдет под 6.6% годовых, считаем 6%. В год это 480к. Итого - +18к к зарплате в год и бесплатно арендованная хата. А есть банки с более слабым именем, дающие 10%;
- банк - не единственное место, где можно крутить деньги. Скоро будут статьи о том, как возвращать налоги каждый год. Возможно - как вернуть налог с платы за аренду жилья. Возможно - как покупать акции. Как раскидать денежные яйца по разным корзинам. И т.д. То есть, 6.6-10% - не предел.

И это не все доходы:
- полное избавление от транспорта (до работы - 5 минут пешком, 2 минуты бегом +-1 минута на лифт). +1266.66руб каждый месяц. Повышаемый доход, с учетом удорожания транспорта каждый год;
- меньший износ вещей (меньше потеть - меньше стирать - основной износ идет во время стирки). Количество футболок в стирке вообще уменьшилось в 2.5 раза. Будем считать, дополнительные +300руб/мес, хотя логика подсказывает, что больше;
- работа в сверхурочные теперь станет истинным удовольствием, что может принести дополнительный доход: нет износа во время перемещения своей жирной туши 51кг - больше сил в течение дня. Даже моешься быстрее, т.к. не представляешь собой сонную/замученную курицу. Отсутствующая усталость от дороги позволяет решать задачи быстрее, в среднем, в 1.5 раза;
- электричество дороже на 1.10руб/кВт (газовая плита) - но его расходуется много меньше, поэтому расход превращается в доход. И, судя по квитанции, +200руб. Вообще непонятна политика властей делать новые дома без газа. Либо газа в стране мало, либо лобби энергетических компаний. Газовая плита - моментальный нагрев, подставка для горячей посуды, нагреватель лекарств (возвышение чашки над конфоркой), источник тепла и огня - микроволновка вообще не нужна. Слабо включенный газ под кастрюлей воды - бесплатный увлажнитель воздуха испарительного типа. А с вентилятором еще эффективнее будет;
- квартплата включена в стоимость аренды. То есть, можно считать, что существует экономия порядка 5 тысяч рублей: отопление, капремонт, содержание дома - достаточно приличные суммы, с учетом метража двушки. То есть, фактически, я снимаю квартиру не за 35к, а за 30к.

Расходы:
- так как интернет раньше делился с соседями - теперь оплачиваешь его один. -230руб. Но это не значит, что я не имею права всех соседей подключить - и иметь интернет за <=100руб, как раньше. Потому что договор заключаю сам на себя, провайдеры позволяют это (хоть и некоторые мастодонты отказывают);
- ашан стал дальше на 10км. Это 80км/мес, -240руб;
- стали невыгодны самые выгодные билеты 60 поездок на метро. Сразу стало выгодно подключить к карте банка услугу метрополитена, чтобы поездки на любом транспорте стали по бесскидочным 37руб, а не по 52. -300руб за редкие поездки на метро.

Враг арендатора - только дефолт. Все его сбережения превратятся в пыль, если вовремя не перевести во что надо или не класть яйца в одну корзину. Однако нужно понимать, что у арендодателя тоже денег не будет - и он снизит арендную плату. Потому что простой квартиры (исчисляется неделями в кризисное время) становится недопустимым, а арендодатель, как и арендатор, скорее всего, уже сидит без работы. Город во время кризисов 1991 и 1998 года почти умер: нет работы - все поехали на дачи-деревни грядки копать, чтобы земля кормила. Вот земля (потенциально плодородная) в собственности должна быть всегда (необязательно с домом и близко - главное, чтоб плодородная!), а квартира в Москве - тьфу. В кризис гастарбайтеры из города разбегаются целыми составами поездов, как крысы с тонущего корабля. Но иногда они возвращаются...

3. Почему именно эту квартиру.

Параметры жилья, позволяющие понять, почему была взята именно двушка, отражены в таблице. Выбор переплаты в 5к очевиден. За 25к можно снять только хрущевку без лифта, даже при приближении ко МКАДу.

 

Однушка

Двушка

Цена

30к

35к

Площадь

33м2

51м2

Ремонт

Полная раздобайка

Косметический старенький, но красивый (на кухне – новый косметический)

Розетки

1-2 на помещение

3-5 на помещение

Этаж

6

8

Лифт

Пассажирский (останавливается на 20-25см ниже пола!)

Пассажирский

Поликлиника

3км

2км

Почта

700м

Кондиционер

Есть

Нет (может быть нужен при западных окнах)

Лоджия/балкон

Открытый

Застекленная

Мебель в комнате

Очень мало, советская

С избытком, смешанная

Стиральная машина

Стандартная, старая

Под раковину, новая

Запахи

Есть, при открытом балконе

Нет, при закрытых окнах

Транспорт

1 автобус интервалом 17-30мин до м. ВДНХ

1 трамвай интервалом 3мин до м. ВДНХ (+200м пешком), 3 автобуса интервалом 5-30мин до м. ВДНХ (+100м пешком), ночной автобус н6, 2 автобуса до Ботанического сада или Медведково

Вредные привычки, дети, животные (обратите внимание, что все эти асоциальные элементы считаются вредителями. Что подтверждено многократными просмотрами квартир: есть кот – ремонт в хлам – минус 0.5-1млн к цене)

Можно всё. Можешь диктовать свои предпочтения в ремонте

Нельзя иметь животных, курить траву, бухать, колоться и устраивать мальчишники. Чо, западло с чоткими пацанами побазарить?

Расположение

Экологичное место, но в жопе абсолютно всё

Неэкологичное место, но все близко (даже 3 магазина условно-крупных продуктовых по пути)

Автомобильные места

Много (свой шлагбаум)

Много (открытые)

 ОкнаДеревянные. Когда будут менять деревянные 60-летние окна (именно после переезда) - взвою; а если не будут поменяны - зимой накроет дубакПластиковые
 ВаннаяСидячий душ
В плитке до потолка, широкая ванна

Вторая комната может использоваться как склад (все неиспользуемые вещи будут перенесены туда, т.к. собственник не против перестановок). Можно подселить подружку (которая еще даст доход 5-10к, а может и еще чего). Можно устроить рабочий кабинет.

4. Ощущения.


В основном, психологическое:
- солнце лупит не в лицо, а почти в затылок, что избавляет от необходимости кепки в холодное солнечное время;
- нет больше этих толп замкадышей на метро ВДНХ, валящих толпой напролом и сносящих людей на встречке. Особенно ощутимо было, когда заставили дороги антитеррористическими бетонными препятствиями (убрали потом, дошло наконец-то, что глупость);
- нет больше этих школьников, занимающих почти всю дорогу и идущих медленно. Нет их мамаш, встающих прям на дороге и перекрывающих движение;
- нет больше этого дурацкого светофора на 120-133 секунды, который по закону подлости всегда загорается перед носом, когда опаздываешь. Нет больше волнения из-за сотрудницы, которая перебегает этот светофор на красный. Хотя нет, есть еще;
- нет больше ментов метрополитена, досматривающих мои личные вещи и проверяющих документы без объяснения причин. Теперь я могу спокойно увезти с работы собранный ранее крупногабаритный источник питания без опасения, что менты подумают, что это бомба (высоковольтные конденсаторы - весьма массивные бочонки, можно и за тротиловую шашку принять);
- при снятии каждой квартиры есть переходный период, пока подсознание не признает жилье "своим". Первые несколько ночей были не с полноценным сном;
- разбил бросовый телефон и съел бросовую симку, созданные специально для риелторов. Ибо заколебался, заколебало и заколебали;
- теперь есть возможность сменить график не с 8:30, а с 7:30. Похоже, именно полчаса были критические в плане сна: до биологических часов немножко не хватало. Представьте: рабочий день заканчивается в 16:30. Меньше машин, меньше шума, меньше людей, меньше очередь в магазине (3 продуктовых по пути);
- нет газеты "метро", мешающейся после турникета метро. Нет очереди на эскалатор ВДНХ. Нет скучного длинного эскалатора. О бомжах, попрошайках и просто вонючках - отдельный разговор, их тоже теперь нет;
- непривычно отсутствие транспортного шума за окном (и это в 46м от проезжей части!). Ранее смотрелась квартира с окнами на Сухонскую улицу - окна лоджии и балкона полностью блокировали шум; но если открыть одно из окон - было шумно. Здесь же окна выходят во двор, шум идет рикошетом от других домов. Но именно комбинация лоджия+окна гасят все. Даже детей (окна выходят четко на детскую площадку, поэтому детские визги периодически доносятся в других окнах без лоджии).

5. Перлы при общении с риелторами.

Риелторы необычайно обаятельные, если с ними встречаешься очно. Были перлы, когда видел человека с оторванной подошвой кроссовки, представившуюся риелтором, - но это, скорее, исключение из правил. Показывающий однушку был в новом костюме и ботинках, как будто после посещения салона красоты, - обаянием разило так, что если бы я был бабой, я бы переспал. Двушку же показывала женщина средних лет, раздающая грамотные советы (я, как обычно, прикинулся шлангом) - здесь же шок был в том, что она была уже на пенсии. А молодую риелторшу, показывающую давно квартиру на продажу, я вообще помню до сих пор. Возможно, она даже переплюнула ту женщину в красном, которая вышла из салона тойоты, когда я ударил ее в зад в пробке лет 16 назад.

Прекрасный внешний вид риелтора говорит о затратах на эту внешность. Ведь задача любого посредника как нахлебника - зацепить обеих жертв подсознательно: и покупателя, и продавца, и арендодателя, и арендатора. Используется принцип азино777: когда затраты на рекламу окупаются лохами, на нее ведущимися.

Однако до прекрасного риелтора нужно еще дойти. Встреча с риелтором означает, что у него есть ключи от квартиры, что может быть хозяин рядом - то есть, часть мошеннических схем отпадает (но лишь часть). До встречи с риелтором могут быть:
- поддельные объявления (нарвался на 2 таких по представленной однушке - и сейчас висит еще одно левое): когда до встречи дело не доходит - а ваши данные попадают в базы агентств. И эти нахлебники тут же начали звонить на сотовый, спустя несколько часов, предлагая заключить договор. Отфутболивать их просто: "по какому объявлению, улице и дому звоните?" - на такой вопрос они ответить не могут. Хотя, сами факты звонков начинают доставать;
- автоответчики с фразами (ударение) "переводИм вас на нужного оператора".

При встрече с риелтором же начинаются проблемы несоответствия объявления реальности (то же самое, что и при покупке жилья):
- откорректированные фотографии. Фотографии определенных с определенных ракурсов и определенных мест, чтобы скрыть места проблемные. На фото однушки лишь одно такое место не скрыто: ржавая сливная труба сортира. Итог - ванна есть самый короткий сидячий душ, крохотная ванная комната, обои отклеиваются по полметра или порваны стенами дома (трещины в стенах), мебели мало, пол балкона с сильным наклоном вниз (уронил что - упадет с 6 этажа). В общем, хата - чистейшая раздолбайка. Плюс хаты такой в том, что невозможно ничего разрушить: все и так убито. Можно даже дыры в стенах делать (системник на кухне, монитор и колонки - в комнате). Но не за 30к в месяц;
- сломанные вещи еще до заселения. В двушке это оказалась дверь шкафа, за которую я случайно потянул со словами "а что мне будет, если дверь отвалится?" - и она отвалилась. Вот он и новый пункт в типовом договоре: амортизацию, если она не вызвана вандализмом, оплачивается только арендатором (или 50/50, т.к. предметы в квартире сдаются уже б/у).

После встречи с риелтором арендатор выражает согласие или несогласие снимать (можно спустя время). Далее - самый стремный момент. Хозяйка должна сказать риелтору "да". При условии, что она меня в глаза не видела - представления обо мне могут быть любые; и ее решение может быть неверным из-за неправильного восприятия или искаженной информации от риелтора (еще одно последствие прослойки между сторонами, заключающими договор). Ожидание 2 дня было невыносимым. И она сказала "да". Но какой ценой.

С хозяйкой изначально вышла проблема. Риелтор позвонила и сообщила в таком духе: "Она ждет твоего звонка, но только в 2 часа: она занята. Звать обязательно НаталИя, она интеллигентная женщина, говори с ней аккуратно". После такой фразы, с учетом прошлого общения с владельцами без всяких поаккуратнее (а также с учетом пола), возникло стойкое подозрение: женщина с загонами. И загоны эти могут стать следствием, например, постоянного контроля жизни арендатора, в т.ч. при отсутствии арендатора в помещении. Также возникает вопрос, почему риелтор звонит и требует моего звонка хозяйке (хозяйке сложно набрать номер?). Решить вопрос могут две вещи: звонок и последующая встреча.

2 часа прошли в раздумьях. Часть коллег четко поддержала мысль, что с ней что-то не то. Звонок не дал ни четко положительного, ни четко отрицательного результата:
- оказалась занята, потом перезвонила сама (ооо!);
- интеллигентная женщина оказалась тихой бабулей 70 лет;
- разговаривали ЧАС. Мои уши горели, мой мозг взрывался, мой телефон почти сел, я выключил проект на рабочем ПК и ушел в атсрал;
- оказалось, загон есть: на чистоте. Но связано это, скорее всего, с тем, что прошлый арендатор напрочь ушатал ей кухню (хрю) и исчез восвояси (отсюда и новый косметический ремонт там);
- загон 2: сказано "нет" электронным платежам. Аргументация: налоговая отследит и вычтет 13%. Итог: прозрачность платежей невозможна;
- хата была застолблена четко за мной до вечера пятницы - на раздумье было дано 2 суток. Любой пытающийся снять это жилье - встает в очередь за мной.

Нужно было решать: подписывать договор на 88к рублей однодневным платежом или нет. Влияние хаты и разносторонней выгоды перевесило влияние хозяйки (риск 88к меньше, чем риск 8000к при приобретении жилья - можно и рискнуть: это "всего" 2 зарплаты).

Стоит сразу отметить, что прослойка в виде риелтора привела к тому, что разговор с хозяйкой, суммарно, произошел на 6 дней позже, чем было бы без прослойки. При прямой же встрече с хозяином автоматически оценивается хозяин - а квартира только потом, при обратной дороге в метро, в кровати во сне и т.д. - что было бы более логичным. Но риелтор был ей выгоден, т.к. она не платила за его услуги.

Далее идет анализ, изменение и подписание договора. Разные риелторы в разное время присылают договор: многие не хотят присылать заранее, предоставляя его только после "да" хозяйки. Здесь умысел прост, т.к. договор может содержать подводные камни настолько скрытные, что без лупы не разберешься:
- даже если на газ нет счетчика - все равно можешь платить за газ отдельно;
- в разговоре было сказано, что интернет включен в стоимость, - в договоре же указано иное;
- месяц считается не месяцем, а 30 календарными днями - что порождает переплату 6 дней в год, в моем случае это было бы +7к рублей;
- если съезжаешь сам меньше полугода - теряешь весь залог. Если съезжаешь меньше года - теряешь половину залога. А если собственнику приспичит вас выгнать - он вернет залог полностью. Если арендодатель выгоняет арендатора, потому что тот причинил вред, - возвращается только та часть залога, что не потребовалась для компенсации (в некоторых договорах - не возвращается ничего и никогда).

После заключения договора наступает расплата. Она неизбежна, как принятие закона об оскорблении власти, где штраф больше, чем за причинение вреда здоровью (интересно кто-то из комментаторов подметил: власть не надо оскорблять, ее надо бить). 35к предоплата за первый месяц. 35к залог. 17.5к риелтору. А теперь представьте, что риелтор или хозяин - фальшивка, а документы - поддельные. Тут может быть все что угодно: от вселения в другое жилье до полного кидалова (риелтор ответственности не понесет ни за что). Поэтому 1 из пунктов договора, крайне, крайне желательно - совершение данных и любых других платежей только через банк. С комментариями, за что переводятся. Как с алиментами, чтобы бывшая женушка спустя N лет не подала заявление в суд, как будто за эти N лет не платил. Хотя, выяснилось, что это проблемно: государство шпионит за арендодателями через банки, через государственные конторы и т.д.

6. За что риелтор получил мои деньги.

Мной было заплачено 17.5к, по сути:
- за просмотр одной квартиры и рассказ о ней в течение получаса, за "составление" договора. Это типовой образец из интернета, переделанный юристами компании, - был лучше всех остальных. Однако спустя неделю понял, что пары пунктов все же не хватило;
- за нахождение рядом риелтора при подписании договора;
- за испорченный телефон при переговорах с хозяйкой.
По логике, за все это должен платить арендодатель: риелтора нанял он, документы риелтор собирал его, клиента нашел для него. Но реальность другая: либо риелтор доит обеих коров сразу (можно расценивать как мошенничество), либо только арендатора.

С учетом того, что квартира была очень вкусная (проверил хозяйку через госорганы), - было решено не рисковать уничтожать риелтора (не было возможности потренироваться на кошках) - и, возможно, это было ошибкой. Было решено не применять к риелтору пункт 7 во избежание еще больших потерь - и заплатить комиссию. В т.ч. не портить отношения с хозяйкой: она обращалась к этому человеку не в первый раз.

Стоит отметить важный момент: агентство МГСН не подтвердило (но и не опровергло) наличие у них этого объявления и риелтора. Потому что тупо не отслеживают ничего, один филиал ничего не знает о другом - квартира на Проспекте Мира может быть в любом филиале, хоть в Отрадном. Даже такое дерьмовое агентство, как Инком, данную информацию предоставляет корректно - а тут на тебе. Дополнительный риск.

7. Как послать риелтора в пешее эротическое или "ненавижу, бл*ть, цыган" (c).

Прослойка между арендодателем и арендатором (а также между покупателем и продавцом) должна быть уничтожена. Делается это простыми путями:
- сделать несколько фотографий, создать объявление на ЦИАНе и показать квартиру - не сможет только собственник с крайне низким IQ. Собственник не с низким IQ может заключить договор с риелтором или агентством - только ведомый стадным инстинктом или если показы лично делать невозможно (не лучше заплатить другу или родственнику?). Подав же самостоятельное объявление, сразу вырываешься в дамки: в нем же нет огромной риелторской комиссии. Приобретение временной новой симки, использование второго старого телефона, регистрация на ЦИАНе, в объявлении указать "риелторы и цыгане, идите на х..й", прикрепить фото Томми с револьвером - и принимать звонки и людей, посылая риелторов так, как написано в объявлении;
- чтобы обезопасить друг друга, стороны должны обменяться данными по квартирам, указанными в прописке паспорта арендатора и объявлении продавца. Заказ дешевой и законной выписки ЕГРН из РосРеестра подтвердит и подлинность паспортов, и подлинность владельца жилья. Прямо на его сайте, 250руб, не оплачивать говносервисом oplatagosuslug.ru;
- как выяснилось, риелторы не любят выписку из ЕГРН. Там прописан настоящий метраж квартиры, владелец жилья, долевое участие, отсутствие долгов. В моем случае информация в ЕГРН была искажена (это проблема владельца: нормальный клиент после такого развернется и уйдет). 42.7м2 против 51м2 - видно даже невооруженным глазом, что хата 50м2. Не указан владелец - был предъявлен паспорт и платежные документы на имя владельца паспорта, в т.ч. как факт отсутствия долгов. Это повод читателю заказать на себя выписку из ЕГРН - и подправить данные;
- закон позволяет получать выписку из ЕГРН без уведомления владельца. Посмотрели квартиру, увидели ее номер - полностью знаете адрес. Понравилась хата - можно сразу заказывать выписку заранее или дождаться ответа хозяйки "да". Номер квартиры можно и рассчитать, если не был запомнен. Перемножить количество квартир на этаже - на этажи (исключая технические), этажи на подъезды.

Ссылка в электронной почте на выписку действует 4 месяца.

8. Навязали риелтора. Что делать?

Если прослойка все-таки затесалась в ряды продавца и покупателя. Обычно это давление родственников, как бывает с другими вопросами, например, крещением младенцев. Единственный способ уйти от риелтора есть разоблачить его (или жестко отстаивать позицию его отсутствия до самого конца):
- Закон о нотариате (Основы законодательства РФ о нотариате) диктует ответственность нотариуса за проверку предъявляемых документов (ст. 53), за составление договора и его регистрацию. Ответственность не какая-нибудь, а имущественная (ст. 17), плюс официально Институт Страхования подключается. Достаточно задать вопрос, какую ответственность несет агентство (с подтверждением официальными документами, а не бла-бла-бла "сертификат безопасности") за некорректное совершение сделки во всех ее вариантах;
- какое право имеет риелтор проверять арендатора (доводить личные предпочтения о нем до хозяина жилья), если он не имеет диплома психолога? Какое право имеет риелтор проверять документы арендатора и хозяина жилья, не имея юридического обоснования? Какое право имеет риелтор выступать главным в сделке арендатора и хозяина жилья, не имея экономического профильного обоснования? Никакого права. И ответственность, по закону, риелтор нести ни за какой косяк не будет, т.к. нет соответствующих документов и статей. А сбор денег с арендатора - так вообще статьей 185.3 УК РФ попахивает;
- с апреля 2018 года для оценщиков недвижимости наступило знаковое событие, когда им надрали задницу (были таким же суррогатом, как риелторы). Оценщик теперь несет имущественную ответственность за неверную оценку. Имеет право оценивать только тот тип недвижимости, что указан в квалификационном аттестате. Квалификационном аттестат стал обязательным. Риелтор не имеет права оценивать квартиру, т.к. не имеет квалификационного аттестата оценщика определенного типа недвижимости. Мечта - чтобы риелторов вздрючили точно так же.

9. Мелкие итоги и дополнения.

Успешное начало аренды жилья - непростой процесс и маленькая победа (если в первый раз). Теперь у меня стоят другие серьезные вопросы. Например, прожить без интернета месяц, иногда им перебиваясь. Закончить переезд.

У нас в магазине продавался ортопедический матрас за 25к. Цена смутила - была сфоткана бирка, найдена фирма-производитель, ее представительство в Москве - был заказан за 11к с доставкой на дом - заказали сразу 2. Реально, посредников убирать из сделок легко. Что такое алиэкспресс - та же борьба с посредниками, заламывающими цены в несколько раз дороже (а иногда и десятикратно). Есть сайты, которые покупают в США дисконтные брендовые джинсы - и переправляют в РФ, т.к. выходит дешевле в 4-5 раз. Да, они посредники - но они не настолько обнаглевшие и борются с произволом, поэтому их присутствие более чем приемлемо.

Критерии аренды и покупки жилья - абсолютно разные. При покупке жилья нет возможности варьирования:
- продажа квартиры не облагается налогом только после 5 лет (купил неликвид - и мучайся), отъезд же из арендованной квартиры - после года; а если до года - штрафные санкции всего лишь пятизначные;
- из первого вытекает, что можно рисковать и снимать квартиру в менее благоприятных местах с целью проверки тех или иных идей, которые при покупке жилья недопустимы. Можно снять квартиру рядом с промзоной, проверив т.о. промзону и поставив для себя вывод, что данный район является безопасным или опасным;
- переезд в большинство арендованных квартир происходит без мебели, что не требует грузчиков. При покупке же жилья без грузчиков не обойтись, а отсутствие грузового лифта превращается в проблему.

Сменив время работы, становится неважным количество лифтов в доме: даже с самого высокого этажа доезжаешь до первого без остановок. Так же, как при утренних поездках в ашан в выходные: пока все спят, ленятся или жарятся в постели - отсутствие автомобильных пробок, кассовых очередей и остановок лифта очень кстати.

Стоит отметить, что если бы смог отключить встроенное "АААА, КАКАЯ КВАРТИРА, ХОЧУ, ХОЧУ ХОЧУХОЧУ!!!" и "АААА, КАКАЯ ХОЗЯЙКА, СТРАШНО, СТРАШНО, СТРАШНО!!!" - съем прошел бы проще...

И самое главное: обещание перед товарищем проживать ближе к работе, чем он, - выполнено в полном объеме. Серый, попробуй, обгони!
Обновлено ( 08.06.2019 19:44 )
 
 

Последние новости


©2008-2019. All Rights Reserved. Разработчик - " title="Сергей Белов">Сергей Белов. Материалы сайта предоставляются по принципу "как есть". Автор не несет никакой ответственности и не гарантирует отсутствие неправильных сведений и ошибок. Вся ответственность за использование материалов лежит полностью на читателях. Размещение материалов данного сайта на иных сайтах запрещено без указания активной ссылки на данный сайт-первоисточник (ГК РФ: ст.1259 п.1 + ст.1274 п.1-3).